Comment l’Agence du revenu du Canada traite-t-elle l’inobservation dans le secteur de l’immobilier

L’Agence détermine si le revenu déclaré par un contribuable dans ses déclarations de revenus est suffisant pour soutenir son mode de vie, y compris le coût et l’entretien de ses biens immobiliers.

L’Agence peut établir des liens entre le revenu déclaré d’un contribuable et son mode de vie. S’il acquiert des biens coûteux, comme une maison haut de gamme, sans une preuve évidente d'une source de revenu, cela indique peut-être qu’il n’a pas déclaré tous ses revenus dans ses déclarations de revenus.

Les personnes qui achètent et revendent des résidences sur une courte période pour réaliser un profit s’adonnent souvent à la revente précipitée de propriétés. L’Agence analyse des données provenant de tiers qui lui permettent d’établir que certaines reventes précipitées ne sont pas déclarées ou le sont incorrectement. Les profits découlant de la revente précipitée d’immeubles sont généralement imposables comme revenus d’entreprise. 

Il y a trois principales catégories de personnes qui font de la revente précipitée :

• Entrepreneurs et rénovateurs professionnels : ils achètent et revendent rapidement un immeuble pour réaliser un profit (parfois en démolissant ou en rénovant la propriété).
• Spéculateurs et investisseurs intermédiaires : ils achètent une résidence avant la fin de sa construction, puis, cèdent la clause du contrat liée au droit de vente à un autre spéculateur ou à l’acheteur final. Cette pratique se nomme la « revente fantôme ». Cette transaction peut se produire plusieurs fois entre la vente initiale et la vente finale de la résidence. Souvent, le vendeur initial ne sait pas que sa propriété a été cédée à un autre acheteur avant la date de transfert de la propriété.
• Rénovateurs : ils achètent un immeuble, le rénovent et l’habitent pendant une courte période, puis ils le revendent à profit pour demander l’exemption pour résidence principale.

Si vous avez fait un profit en vendant un immeuble, vous avez peut‑être réalisé un gain en capital. Tous les gains en capital, exemptés ou non, doivent être déclarés à l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, de la déclaration de revenus et de prestations. Si vous possédez plus d’une propriété à un moment donné, l’exemption pour résidence principale s’applique à une seule des propriétés pour une année d’imposition donnée au moment de la vente.

Pour en savoir plus sur l’exemption pour résidence principale et la désignation d’un bien comme résidence principale, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.

Un non-résident qui investit dans une propriété au Canada est tenu de payer de l’impôt sur les profits tirés de la vente de cette propriété. Il n’est généralement pas admissible à l’exemption pour résidence principale.

C’est la responsabilité de l’acheteur de la propriété de se renseigner sur le vendeur pour savoir s’il est résident du Canada ou non. Habituellement, les notaires ou les avocats spécialisés en immobilier qui préparent les documents juridiques relatifs aux transactions immobilières ont la responsabilité d’effectuer ces vérifications.

Un acheteur qui achète une propriété auprès d’un vendeur non-résident doit lui demander de fournir un certificat de conformité, délivré par l’Agence, avant de verser les fonds nécessaires à l’achat. S’il n’obtient pas le certificat, l’acheteur peut être tenu de payer à l’Agence tout impôt sur le revenu impayé par le vendeur. Pour en savoir plus sur la vente de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada, consultez la circulaire d’information  de l’Agence : Procédures concernant la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada – Article 116.

Connaître le statut de résidence d’un particulier est essentiel pour établir ses obligations fiscales au Canada et procéder au traitement fiscal de ses revenus de toutes provenances. Il ne faut pas confondre le statut de résidence avec la citoyenneté. À titre d’exemple, un citoyen d’un pays autre que le Canada qui a des liens de résidence importants au Canada peut être réputé résident du Canada.

Les résidents du Canada doivent déclarer leurs revenus de toutes provenances à l’Agence. Les non-résidents doivent seulement déclarer leurs revenus de source canadienne.

Le statut de résidence d’un particulier est déterminé au cas par cas en fonction de nombreux facteurs, dont suivants :

• les liens de résidence au Canada;
• le but et la durée des visites à l’extérieur du Canada;
• les liens économiques et sociaux à l’extérieur du Canada.

Pour en savoir plus, consultez le folio de l’impôt sur le revenu S5-F1-C1, Détermination du statut de résidence d’un particulier.

En général, le constructeur d’une habitation neuve ou ayant subi des rénovations majeures doit percevoir la TPS/TVH au moment de la vente de l’habitation et verser cette taxe à l’Agence.

Si un constructeur loue une habitation neuve ou ayant subi des rénovations majeures, la loi considère qu’il s’est vendu l’habitation à lui-même. La TPS/TVH est à payer immédiatement sur la juste valeur marchande de l’habitation, y compris la valeur du terrain, et le constructeur doit verser cette taxe à l’Agence. Pour en savoir plus, entre autre sur les exemptions à cette règle, consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.3, Immeubles résidentiels - Fournitures réputées.

Dans la plupart des cas, la vente d’une habitation qui a déjà été occupée est exonérée de la TPS/TVH.

Si vous achetez ou construisez une nouvelle habitation, ou que vous rénovez considérablement une habitation existante, vous pourriez avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH si vous répondez à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

1. Vous vivez dans l’habitation et elle est votre résidence principale (consultez Remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves)
2. Vous louez l’habitation (consultez Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs)

Toutefois, si votre intention est la revente précipitée de la propriété, vous pourriez ne pas être admissible à un remboursement, et vous devez facturer et verser la TPS/TVH sur la vente de la propriété.

L’une des principales conditions à remplir pour avoir droit au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves est que vous devez acheter ou construire la maison pour que vous ou l’un de vos proches l’utilisiez comme votre lieu de résidence habituelle.

Si vous achetez ou construisez une habitation neuve au Canada, mais que votre lieu de résidence habituelle est à l’étranger, votre habitation au Canada serait considérée comme un lieu de résidence secondaire et ne donnerait pas droit au remboursement pour habitations neuves.

Des personnes et des entités qui acquièrent des terrains vacants ou des biens immobiliers existants (à démolir) et qui vendent les terrains ou les parcelles aménagés à d’autres personnes. L’aménagement de terrain est différent de la construction ou de la construction de maisons, même si certains promoteurs gèrent également les travaux liés à la construction ou participent à la construction de maisons. Les promoteurs immobiliers travaillent avec différents homologues à chaque étape du processus, comme les municipalités, les urbanistes, les arpenteurs, les inspecteurs, les entrepreneurs ou les avocats, entre autres. L’aménagement de terrain entraîne généralement d’importantes répercussions sur le plan de l’impôt sur le revenu et la TPS/TVH.

Toutes les ventes de propriétés, y compris une résidence principale, survenues en 2016 ou après doivent être déclarées à l’Agence. Il faut remplir le formulaire T2091IND, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) et la section appropriée de l’annexe 3 pour désigner une propriété comme résidence principale. À la vente d’une résidence principale, l’Agence accordera l’exemption pour résidence principale seulement si ces deux formulaires ont été remplis et joints à la déclaration de revenus.

Un particulier ayant une licence, un permis ou un enregistrement délivré en vertu d’une loi provinciale ou territoriale qui l’autorise à agir au nom d’une autre personne dans l’exercice d’activités de courtage pour l’achat, l’échange, la vente ou la location de maisons, d’appartements, d’immeubles commerciaux et de terrains. Les courtiers immobiliers font partie des populations clés visées par nos évaluations des risques, car leur source de revenus est principalement la vente de biens immobiliers. Il pourrait y donc avoir des risques d’inobservation.