DC-9 Divulgation de la pénalité pour remboursement anticipé des hypothèques

 Date de publication : 15 août 2012
(Date d’entrée en vigueur : 4 mars 2013)

Contexte

La loi énonce qu’une institution financière sous règlementation fédérale (IFRF) qui conclut une convention de crédit pour un prêt doit communiquer l’information suivante à tous les emprunteurs :

• la mesure dans laquelle ils ont le droit de rembourser le montant emprunté avant la date d’échéance du prêt;
• les conditions qui se rattachent au droit de remboursement anticipé
• la manière dont les frais ou la pénalité, le cas échéant, seraient calculés si les emprunteurs exerçaient ce droit^{Footnote 1}.

De plus, les IFRF doivent donner une description de tous les éléments pris en compte dans la formule utilisée pour calculer une pénalité si l'emprunteur exerce le droit de rembourser le montant emprunté avant l’échéance du prêt^{Footnote 2} .

Qui plus est, l’information doit être communiquée dans un langage et d’une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induire en erreur^{Footnote 3}.

Dans le cas du renouvellement d’une convention de crédit pour un prêt à une date donnée, l’institution doit, au moins 21 jours avant la date, remettre à l’emprunteur une nouvelle déclaration qui contient l’information devant être communiquée en vertu de l’article 8 ou 9 du Règlement sur le coût d’emprunt^{Footnote 4}.

Directive

Les IFRF sont censées inclure les renseignements qui suivent dans leurs documents d’information sur le remboursement anticipé des hypothèques^{Footnote 5} :

1. Les IFRF doivent divulguer la manière dont les frais ou la pénalité pour remboursement anticipé sont calculés.

Les documents d’information doivent comprendre une description du processus suivi pour calculer le montant des frais ou de la pénalité pour remboursement anticipé. Le processus peut être décrit par des mots ou une formule.

Certaines IFRF utilisent actuellement une manière foncièrement complexe de calculer les frais ou la pénalité pour remboursement anticipé. Si tel est le cas, les documents d’information doivent décrire le processus suivi par l’IFRF pour calculer les frais ou la pénalité.

Par exemple, si l’IFRF calcule les frais pour remboursement anticipé en utilisant un différentiel de taux d’intérêt et applique la valeur temporelle de l’argent au calcul, cet aspect doit être indiqué dans la description fournie. Toutefois, les documents d’information doivent contenir des renseignements généraux sur le mode de calcul des frais et ne doivent pas nécessairement inclure le long calcul algorithmique.

Le numéro sans frais que l’emprunteur peut composer pour connaître l’algorithme au complet peut également être indiqué.

2. Les IFRF doivent fournir une description de tous les éléments qui entrent dans le calcul des frais ou de la pénalité pour remboursement anticipé.

Les éléments à divulguer doivent être les variables les plus importantes ou du niveau le plus élevé qui composent la formule que l’IFRF utilise pour calculer les frais ou la pénalité pour remboursement anticipé.

Par exemple, si lorsqu’elle calcule le différentiel de taux d’intérêt :

• l’IFRF utilise le taux affiché au moment de l’octroi de l’hypothèque plutôt que le taux contractuel de l’emprunteur, l’IFRF doit s’assurer que le taux affiché et/ou réduit que l’emprunteur a obtenu est divulgué;
• l’IFRF utilise un calcul de la valeur actualisée pour établir le montant des frais ou de la pénalité, les éléments divulgués doivent inclure des variables comme celles-ci : solde au renouvellement, paiement, taux annuel réel, nombre de paiements restant à effectuer et solde impayé.

La description des éléments doit permettre à l’emprunteur de comprendre la nature de chaque élément. Il n’est pas nécessaire que la description comprenne un quelconque calcul sous-jacent effectué pour établir la valeur numérique de chaque élément.

La description doit comprendre une information permettant aux emprunteurs de comprendre la manière dont ils peuvent obtenir la valeur numérique de chacun des éléments divulgués, ce qui peut se faire en :

• divulguant la valeur de tous les éléments connus au moment de la communication de l’information—par exemple, le taux réduit que l’emprunteur a reçu par rapport au taux hypothécaire affiché applicable;
• faisant allusion aux sources à consulter concernant certains éléments si l’information à leur sujet n’est pas connue au moment de la communication—par exemple, la mention d’un site Web qui pourrait afficher la valeur;
• fournissant une information suffisamment détaillée au sujet des éléments—par exemple, s’il reste 18 mois à s’écouler avant la date d’échéance, l’IFRF doit indiquer si ce nombre est arrondi au chiffre supérieur ou inférieur afin de déterminer le taux comparable;
• fournissant un numéro de téléphone sans frais pour parler à des employés de l’IFRF qui sont bien informés au sujet des pénalités pour remboursement anticipé des hypothèques, et qui seraient en mesure de fournir oralement les valeurs des éléments.

3. L’information doit être communiquée en un langage et d’une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induire en erreur.

Les IFRF doivent démontrer qu’elles respectent le paragraphe 6(4) du Règlement sur le coût d’emprunt. Toute information devant être divulguée en vertu de ce règlement doit être communiquée en un langage et d’une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induire en erreur.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) a publié Les principes et lignes directrices de l’ACFC sur le langage et la présentation clairs pour aider l’industrie à préparer des communications à l’intention des consommateurs. Voici, à titre d’exemple, quelques-unes des lignes directrices dont il convient de tenir compte pour préparer des documents d’information sur le remboursement anticipé des hypothèques :

• utiliser des exemples pour expliquer un calcul;
• présenter l’information dans un ordre logique;
• utiliser une terminologie cohérente;
• remplacer les termes techniques par des termes équivalents de la vie courante, dans la mesure du possible.

Certaines IFRF font des calculs foncièrement complexes pour établir le montant des frais ou de la pénalité, qu’il peut ne pas être facile de présenter d’une manière claire et simple. En pareils cas, le document d’information devrait contenir une méthode de calcul simplifiée (c’est-à-dire une méthode qui n’inclut pas la valeur temporelle de l’argent) pour aider les emprunteurs à établir une approximation des frais ou de la pénalité pour remboursement anticipé à payer.

L’information relative à la méthode de calcul simplifiée doit comprendre :

• une description de tous les éléments entrant dans le calcul;
• des renseignements permettant aux emprunteurs de comprendre comment obtenir la valeur de chacun des éléments divulgués;
• la précision que le calcul simplifié ne donnera qu’une approximation des frais ou de la pénalité pour remboursement anticipé;
• la précision que l’approximation sera un montant plus élevé que le montant réel des frais ou de la pénalité calculés par l’IFRF.

Qui plus est, les feuilles de calcul ou exemples élaborés par l’IFRF dans l’optique d’un langage clair pourraient être fondés sur la méthode de calcul simplifiée pour en faciliter l’utilisation par les consommateurs.