Consultation sur la Taxe sur les logements sous-utilisés

Le budget de 2021 a annoncé l’intention du gouvernement d’instaurer, à compter du 1^er janvier 2022, une taxe nationale, annuelle de 1 pour cent sur la valeur des immeubles résidentiels appartenant à des non-résidents, non-Canadiens et considérés comme vacants ou sous-utilisés.

Le présent document fournit aux parties prenantes des renseignements sur la « Taxe sur les logements sous-utilisés » (« TLSU ») proposée et sollicite leur rétroaction sur ses caractéristiques clés de conception. Les parties intéressées sont invitées à envoyer leurs observations écrites par rapport aux éléments proposés d’ici le 17 septembre 2021 au ministère des Finances Canada, Direction de la politique de l’impôt, à UHT-TLSU@fin.gc.ca.

Les commentaires reçus seront pris en compte pour la mise au point de la conception et l’élaboration de la législation relative à la taxe sur les logements sous-utilisés proposée. Il est prévu que le projet de propositions législatives relatif au régime de la TLSU soit publié plus tard cette année, avec la législation finale qui serait par la suite incluse dans un projet de loi à présenter au Parlement.

Reconnaissant l'intérêt croissant exprimé par plusieurs juridictions canadiennes en lien avec l'imposition des propriétaires de logements sous-utilisés non-résidents et non-Canadiens, le ministère des Finances invite toutes les parties prenantes à soumettre leurs commentaires quant aux opportunités présentées par l'implémentation de cette taxe nationale afin de promouvoir une administration et une perception coordonnées dans ce domaine.

Aperçu du régime de la TLSU

La TLSU s’appliquerait aux logements situées au Canada, sous-utilisés, et appartenant directement ou indirectement, en totalité ou en partie, à des non-résidents, non-Canadiens.

Conformément au cadre proposé, la TLSU s’appliquerait, relativement à une année civile, à un « propriétaire » d’un « immeuble résidentiel » au Canada en date du 31 décembre de l’année civile si : (1) le propriétaire est tenu de produire une déclaration annuelle relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile; et (2) le propriétaire n’est pas admissible à demander une exemption relativement à son droit sur l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

La TLSU serait calculée en multipliant la « valeur déterminée » de l’immeuble résidentiel par le taux de 1 pour cent de cette taxe. Un propriétaire serait tenu de payer la TLSU par rapport à son « droit » dans l’immeuble résidentiel.

Les éléments suivants constituent les paramètres définitionnels de la TLSU :

Immeubles résidentiels

Les « immeubles résidentiels » seraient définis de façon à inclure :

• les maisons unifamiliales, les duplex et les triplex; et
• une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un bien immeuble semblable qui est, ou est destinée à être, une parcelle séparée ou une autre division d’immeuble sur lequel il y a, ou il est prévu qu’il y ait, un droit de propriété distinct des droits de propriété des autres parties du bâtiment,

avec les parties communes, les dépendances et le fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à l’usage résidentiel du bâtiment pour des particuliers.

Propriétaire d’immeubles résidentiels

Un « propriétaire » d’un immeuble résidentiel serait défini comme le propriétaire légal de l’immeuble résidentiel (par exemple, la personne est inscrite au registre des titres).

Droit sur un immeuble résidentiel

Le « droit » d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel relativement à une année civile dépendrait généralement de l’existence d’un seul ou de plusieurs propriétaires en date du 31 décembre de cette même année. Si un immeuble résidentiel a un seul propriétaire, le droit de ce dernier serait de 100 pour cent.

Si un immeuble résidentiel a plusieurs propriétaires, les règles ci-après s’appliquent :

• dans le cas où l’immeuble résidentiel est détenu par ses propriétaires en tenance conjointe, chaque propriétaire serait considéré comme ayant un intérêt égal dans l’immeuble résidentiel,
• dans le cas où l’immeuble résidentiel est détenu par ses propriétaires en tenance commune,
  • si le droit de chaque propriétaire est spécifié sur un instrument attestant le droit de propriété, chaque propriétaire serait considéré comme ayant ce droit déterminé,
  • autrement, chaque propriétaire serait considéré comme ayant un droit égal dans l’immeuble résidentiel.

Déclaration obligatoire par les propriétaires d’immeubles résidentiels

Chaque propriétaire d’immeuble résidentiel, sauf un « propriétaire exclu », serait tenu de produire une déclaration annuelle auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC) pour chaque immeuble résidentiel qu’il possède. À cette fin, certains propriétaires pourraient devoir s’inscrire au préalable auprès de l’ARC en prévision de produire leur déclaration.

Une déclaration à l’égard d’un immeuble résidentiel relativement à une année civile devrait être produite au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Cela signifie que la déclaration d’un propriétaire à l’égard d’un immeuble résidentiel pour l’année civile 2022 devrait être produite au plus tard le 30 avril 2023.

Un défaut de produire une déclaration à l’égard d’un immeuble résidentiel pour une année civile pourrait mener à des conséquences importantes pour un propriétaire, en plus de pénalités et d’intérêts. Ces conséquences sont abordées plus en détail ci-dessous dans la section intitulée « Conséquences du défaut de produire une déclaration »

Propriétaires exclus

Certains propriétaires d’immeubles résidentiels appelés « propriétaires exclus » seraient exemptés de l’obligation de produire une déclaration. Un propriétaire qui est, relativement à une année civile, un propriétaire exclu ne serait donc pas assujetti à la TLSU à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Les propriétaires exclus, relativement à une année civile, seraient les suivants, en date du 31 décembre de l’année civile :

• Une personne qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada, sauf lorsque celui-ci détient un droit sur un immeuble résidentiel
  • en tant qu’un associé d’une société de personnes,
  • en tant que fiduciaire d’une fiducie, à l’exclusion d’un représentant personnel d’une personne décédée ou de la succession d’une personne décédée.
• une personne morale constituée en vertu des lois fédérales ou d’une province et dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne;
• un organisme de bienfaisance enregistré;
• une coopérative d’habitation;
• un corps dirigeant autochtone ou une personne morale qui appartient à un corps dirigeant autochtone;
• une municipalité ou une personne morale qui appartient à municipalité;
• le gouvernement du Canada ou un mandataire du gouvernement du Canada;
• le gouvernement d’une province ou un mandataire du gouvernement d’une province;
• certains autres organismes de services publics (par exemple, les universités, les collèges publics, les administrations scolaires, les administrations hospitalières);
• toute personne visée par règlement ou membre d’une catégorie de personnes visées par règlement.

Contenu de la déclaration

Un propriétaire d’un immeuble résidentiel serait tenu de déclarer, dans sa déclaration pour l’immeuble résidentiel, des renseignements sur lui-même et sur l’immeuble, tels que :

• l’année civile à laquelle la déclaration se rapporte;
• l’adresse municipale de la propriété et d’autres renseignements liés à l’immeuble résidentiel;
• le nom légal du propriétaire;
• les coordonnées du propriétaire;
• le type de propriétaire (par exemple, un particulier, sauf un associé d’une société de personnes ou le fiduciaire d’une fiducie, une personne morale, un associé d’une société de personnes, le fiduciaire d’une fiducie);
• le droit du propriétaire sur  l’immeuble (en pourcentage), et s’il est inférieur à 100 pour cent :
  • la forme de propriété (c.-à-d., des propriétaires en tenance conjointe ou des propriétaires en tenance commune), et
  • les noms des autres propriétaires de l’immeuble détenant un droit de 10 pour cent ou plus sur l’immeuble;
• le type d’immeuble résidentiel (par exemple, les maisons unifamiliales, les maisons jumelées ou en rangée, les unités en copropriété, les duplex et triplex);
• la valeur déterminée de l’immeuble résidentiel et la façon dont elle a été déterminée;
• les exemptions demandées relativement à l’immeuble résidentiel et les renseignements liés aux exemptions.

Exemptions de la TLSU

Un propriétaire d’un immeuble résidentiel qui n’est pas un propriétaire exclu relativement à une année civile serait assujetti à la TLSU pour l’année civile à moins qu’il soit admissible à une exemption relativement à son droit sur l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

La présente section décrit les exemptions proposées.

Sauf indication contraire, les exemptions applicables à un propriétaire qui est un particulier seraient également offertes, dans certains cas avec des modifications, à un propriétaire qui est une personne morale, à un associé d’une société de personnes ou au fiduciaire d’une fiducie.

Dans le cadre du développement de l’ébauche de la législation, la mise en place de règle spéciales anti-évitement sera considérée afin de prévenir l’usage inapproprié ou l’abus des dispositions d’exemption.

Exemption visant une occupation admissible

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si le propriétaire satisfait au critère d’« occupation admissible » à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile. Conformément à ce critère, un immeuble résidentiel devrait être occupé, durant des périodes d’au moins un mois chacune totalisant au moins six mois de l’année, par une personne qui est un « occupant admissible » à l’égard du propriétaire.

Une personne admissible à l’égard d’un propriétaire d’un immeuble résidentiel serait notamment :

• une personne qui n’a aucun lien de dépendance avec le propriétaire ou avec l’époux du propriétaire, s’il y a lieu, et qui occupe, pendant une période d’au moins un mois en vertu d’une convention écrite, une résidence qui fait partie de l’immeuble résidentiel;
• un particulier qui a un lien de dépendance avec soit le propriétaire, soit son époux, s’il y a lieu, et qui occupe, pendant une période d’au moins un mois en vertu d’une convention écrite à un loyer juste, une résidence qui fait partie de l’immeuble résidentiel; et
• seulement dans le cas d’un propriétaire qui est :
  • une personne qui est le propriétaire ou l’époux non-résident et non-Canadien du propriétaire et  qui occupe, pendant une période d’au moins un mois, une résidence qui fait partie de l’immeuble résidentiel alors que le particulier est au Canada aux fins du travail et l’occupation est liée à cette fin; ou
  • une personne qui est l’époux canadien, l’enfant canadien ou le parent canadien du propriétaire et qui occupe, pendant une période d’au moins un mois, une résidence qui fait partie de l’immeuble résidentiel.

Si un occupant admissible à l’égard d’un propriétaire d’un immeuble résidentiel est le propriétaire ou son époux, son enfant ou son parent, l’immeuble résidentiel doit être le lieu où réside la personne pendant une plus longue période au cours d’un mois civil que tout autre lieu afin que le mois puisse être admissible au critère de l’occupation admissible.

En général, les époux ne seraient pas autorisés à demander une exemption relativement à plus d’un immeuble résidentiel pour leur propre occupation (c.-à-d., en tant qu’occupants admissibles).

Exemption visant les sociétés canadiennes déterminées

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si celui-ci est une « société canadienne déterminée » relativement à l’année civile.

Une société canadienne déterminée relativement à une année civile serait généralement une société qui serait constituée en vertu des lois fédérales ou provinciales et qui ne figurerait pas dans la liste suivante en date du 31 décembre de l’année civile :

• une société relativement à laquelle une ou plusieurs « entités étrangères » (par exemple, un particulier qui n’est ni citoyen canadien, ni résident permanent du Canada, ou une société qui est constituée à l’extérieur du Canada) détiennent ou contrôlent, directement ou indirectement, des actions de la société représentant, selon le cas :
  • soit 10 pour cent ou plus de la valeur des capitaux propres de la société,
  • soit 10 pour cent ou plus des droits de vote relativement à la société;
• une société sans capital-actions, relativement à laquelle le président ou un autre officier présidant, ou 10 pour cent ou plus des administrateurs ou d’autres mandataires semblables sont des particuliers qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada;
• une société visée par règlement ou membre d’une catégorie de sociétés visées par règlement.

Exemption visant un immeuble résidentiel détenu par un associé d’une société de personnes canadienne déterminée

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si celui-ci détient le droit sur l’immeuble résidentiel en tant qu’associé d’une « société de personnes canadienne déterminée ».

Une société de personnes serait une société de personnes canadienne déterminée relativement à une année civile si, le 31 décembre de l’année civile, tous les membres de la société de personnes sont soit:

• un propriétaire exclu;
• une société canadienne déterminée; ou
• toute personne visée par règlement ou faisant partie d’une catégorie de personnes visée par règlement.

Exemption visant un immeuble résidentiel détenu par le fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si celui-ci détient le droit sur l’immeuble en tant que fiduciaire d’une « fiducie canadienne déterminée ».

Une fiducie serait une fiducie canadienne déterminée relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile si, le dernier jour de l’année civile, chaque personne ayant un droit à titre de bénéficiaire, relativement au droit sur l’immeuble résidentiel détenu par le fiduciaire de la fiducie, était soit :

• un propriétaire exclu;
• une société canadienne déterminée; ou
• toute personne visée par règlement ou faisant partie d’une catégorie de personne visée par règlement.

Exemption visant les immeubles résidentiels ne convenant pas à une utilisation toute l’année

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si l’immeuble résidentiel est inhabitable (par exemple, pas isolé pour l’hiver) ou est inaccessible (par exemple, avec un chemin d’accès non entretenu en hiver) pour une partie de l’année et ne convient donc pas à une utilisation toute l’année.

Exemption visant les immeubles résidentiels inhabitables en raison d’une catastrophe ou de conditions dangereuses

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si, en raison d’une catastrophe ou de conditions dangereuses, l’immeuble est inhabitable pendant au moins 60 jours consécutifs durant l’année civile.

Cette exemption serait disponible jusqu’à la résolution des conditions affectant l’immeuble résidentiel et jusqu’à ce que celui-ci puisse être occupé en toute sécurité, pour un maximum de deux années civiles.

Exemption visant les immeubles résidentiels faisant l’objet de rénovations majeures

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si, en raison d’une rénovation d’une résidence qui fait partie de l’immeuble résidentiel, la résidence est inhabitable pendant au moins quatre mois durant l’année civile.

Cette exemption serait disponible pourvu que les travaux soient menés avec diligence et sans délai déraisonnable, sauf un délai causé par des circonstances indépendantes de la volonté des propriétaires.

Un propriétaire pourrait demander cette exemption à l’égard d’un immeuble résidentiel relativement à une année civile une fois tous les dix ans.

Exemption visant l’année acquisition d’un droit de propriété

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour l’année civile durant laquelle le propriétaire acquiert pour la première fois un droit de propriété sur l’immeuble résidentiel.

Cette exemption s’appliquerait, par exemple, pour l’année civile durant laquelle le propriétaire acquiert un droit sur l’immeuble résidentiel par achat ou durant laquelle il acquiert un droit sur l’immeuble résidentiel suite à la distribution de la succession d’un particulier décédé.

Exemption visant un représentant personnel ou autre représentant légal d’un particulier décédé

Si le propriétaire d’un immeuble résidentiel meurt, le droit de celui-ci sur l’immeuble résidentiel serait exempté pour l’année civile du décès et pour l’année civile suivante. Cette exemption s’étendrait au représentant légal ou autre représentant du propriétaire décédé (par exemple, le fiduciaire de la succession de la personne décédée).

Exemption au décès d’un autre propriétaire

Si le propriétaire d’un immeuble résidentiel meurt, et qu’il avait au moins un droit de 25 pour cent sur l’immeuble résidentiel à la date de son décès, les droits de tous les autres propriétaires sur l’immeuble résidentiel seraient exemptés pour l’année civile du décès et pour l’année civile suivante, pourvu que les autres propriétaires aient été propriétaires de l’immeuble résidentiel à la date du décès.

Exemption visant les immeubles résidentiels nouvellement construits

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si l’immeuble résidentiel est un immeuble nouvellement construit qui n’a pas été substantiellement complété avant le 1er avril de l’année civile.

Exemption visant un immeuble résidentiel neuf détenu par un développeur à titre d’inventaire

Le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si l’immeuble résidentiel est détenu par le propriétaire à titre d’inventaire le 31 décembre de l’année civile.

Cette exemption ne serait disponible que pour un propriétaire à l’égard d’un immeuble résidentiel pour l’année civile au cours de laquelle l’immeuble est devenu habitable pour la première fois.

Calcul et versement de la TLSU

Si un propriétaire n’est pas un propriétaire exclu et si son droit sur un immeuble résidentiel n’est pas exempté pour une année civile, le propriétaire serait assujetti à la TLSU à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Tel que mentionné ci-dessus, le montant de la TLSU qu’un propriétaire serait tenu de payer à l’égard d’un immeuble résidentiel pour une année civile serait déterminé en multipliant la portion du droit du propriétaire sur l’immeuble par la valeur déterminée de l’immeuble résidentiel par le taux de 1 pour cent de cette taxe.

Valeur sur laquelle la taxe s’applique

La TLSU s’appliquerait à la « valeur déterminée » d’un immeuble résidentiel relativement à une année civile. La valeur déterminée de l’immeuble relativement à une année civile serait la plus élevée de ce qui suit :

• la valeur estimée applicable de l’immeuble résidentiel relativement à l’année civile (c.-à-d., la valeur attribuée à la propriété aux fins d’impôts sur la propriété foncière); ou
• le prix de vente le plus récent de l’immeuble résidentiel.

Par ailleurs, un propriétaire serait autorisé à choisir d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel déterminée au moment de son choix entre le 1er janvier de l’année civile et le 30 avril de l’année suivante. Un propriétaire qui choisit d’utiliser la juste valeur marchande serait tenu d’obtenir une évaluation de l’immeuble résidentiel.

Si un propriétaire omet de produire une déclaration relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile, l’ARC aurait la discrétion d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel au moment de la cotisation pour les montants de TLSU et des pénalités dus.

Date limite du paiement

La TLSU, relativement à un droit sur un immeuble résidentiel pour une année civile, devrait être versée à l’ARC au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Application de la loi

Les conséquences de l’omission de produire une déclaration

Si le propriétaire d’un immeuble résidentiel est tenu de produire une déclaration relativement à l’immeuble résidentiel pour une année civile et la déclaration n’est pas produite avant le 30 avril de l’année civile suivante, il est tenu de payer une pénalité égale au plus élevé des sommes suivantes :

• 5,000 $, si le propriétaire est un particulier, ou 10,000 $ s’il ne l’est pas; ou
• Le montant qui est le total de :
  • 5 pour cent de la TLSU applicable relativement au droit du propriétaire sur l’immeuble résidentiel pour l’année civile; et
  • 3 pour cent de la TLSU applicable, relativement au droit du propriétaire sur l’immeuble résidentiel relativement à l’année civile, pour chaque mois civil où la déclaration est retard.

Si une déclaration relative à un immeuble résidentiel pour une année civile n’est pas produite avant le 31 décembre de l’année civile suivante, la TLSU applicable relativement au droit du propriétaire sur l’immeuble résidentiel pour l’année civile serait déterminée sans référence aux exemptions suivantes :

• Exemption visant une occupation admissible;
• Exemption visant un immeuble résidentiel ne convenant pas à une utilisation toute l’année;
• Exemption visant un immeuble résidentiel inhabitable en raison d’une catastrophe ou de conditions dangereuses;
• Exemption visant un immeuble résidentiel faisant l’objet de rénovations majeures.

De plus, jusqu’à ce qu’une déclaration relative à l’immeuble résidentiel pour une année civile soit produite par un propriétaire, la période de cotisation relative à l’année civile serait illimitée. Autrement dit, pour l’ARC, l’année ne serait pas prescrite pour l’établissement d’une cotisation pour le montant de la TLSU, des pénalités et des intérêts dus à l’égard du propriétaire.

Autres pénalités

En plus des pénalités qui peuvent s’appliquer pour défaut de produire une déclaration à l’égard d’un immeuble résidentiel pour une année civile, d’autres pénalités seraient introduites dans le cadre de la TLSU. Par exemple, des pénalités s’appliqueraient pour défaut de fournir les renseignements ou les documents requis, pour faute lourde et pour information trompeuse. Ces détails seraient inclus dans le projet de propositions législatives qui devrait être publié plus tard cette année.

Certificats de conformité

Selon la législation actuelle, un non-résident du Canada dispose ou propose de disposer d’un bien canadien imposable, il peut demander un certificat de conformité auprès de l’ARC en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu. Le non-résident est tenu de verser à l’ARC, au titre de l’impôt sur le revenu, 25 pour cent du gain en capital prévu (ou, dans certains cas, un montant que l’ARC juge acceptable) avant la délivrance d’un certificat de conformité. Si le non-résident n’obtient pas de certificat de conformité, l’acheteur est tenu de retenir 25 ou, dans certains cas, 50 pour cent du prix d’achat (habituellement 25 pour cent pour un immeuble résidentiel) et de le verser à l’ARC au titre de la dette du vendeur non-résident en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu. Le montant retenu doit être versé dans les 30 jours suivant la fin du mois de la conclusion de la vente. L’ARC peut établir une cotisation relativement à ces montants à l’égard de l’acheteur qui ne se conforme pas à ces obligations de retenue et de versement.

À compter de 2023, une demande de certificat de conformité relativement à un immeuble résidentiel nécessiterait un examen de conformité par l’ARC relativement à la TLSU. L’ARC peut vérifier, par exemple, si un demandeur d’un certificat de conformité avait produit toutes les déclarations de la TLSU obligatoires à l’égard de l’immeuble résidentiel, si le demandeur était inadmissible aux exemptions déjà demandées en vertu de la TLSU relativement à l’immeuble résidentiel, ou s’il possède des montants en souffrance en vertu de cette taxe. L’ARC ne délivrerait pas de certificat de conformité à un demandeur jusqu’à ce qu’elle soit convaincue qu’il satisfait aux obligations applicables en vertu de la TLSU.

Étant donné les sommes possiblement importantes de taxe, de pénalités et d’intérêts qui pourraient être applicables relativement à un immeuble résidentiel aux fins de la TLSU, une proposition d’amender la Loi de l’impôt sur le revenu sera envisagée afin d’augmenter le montant de retenue de la taxe qui s’applique relativement à un immeuble résidentiel et de s’assurer que tout montant payé au titre de l’impôt sur le revenu en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu puisse être utilisé pour compenser les montants ayant fait l’objet d’une cotisation en vertu de la TLSU.

Application de la TLSU dans les petites collectivités, les collectivités de villégiature et touristiques

En plus d’obtenir une rétroaction concernant les caractéristiques clés de la conception de la TLSU décrites dans le présent document, le gouvernement cherche à connaître l’opinion des parties prenantes sur si des règles spéciales devraient être établies relativement aux immeubles résidentiels situés dans les petites collectivités ainsi que les collectivités de villégiature et touristiques, et dans l’affirmative, quelles devraient être ces règles. Les parties intéressées sont encouragées à envoyer leurs observations écrites et leurs propositions sur cette question.