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Modifications proposées à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés

Avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN16

Mars 2024

Le 21 novembre 2023, le ministère des Finances Canada a publié des propositions législatives et réglementaires concernant la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés qui permettraient de faciliter l’observation relativement à la taxe sur les logements sous-utilisés tout en veillant à ce que la taxe sur les logements sous-utilisés continue de s’appliquer comme prévu.

Le présent avis explique les modifications proposées qui ont une incidence notable sur le fonctionnement de la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour voir la description des modifications proposées, consultez la page Web du ministère des Finances Canada Propositions législatives et réglementaires concernant la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et notes explicatives.

Les observations contenues dans le présent avis ne doivent pas être considérées comme une déclaration de l’Agence du revenu du Canada (ARC) selon laquelle les modifications proposées auront effectivement force de loi dans leur forme actuelle.

Les exemples fournis dans le présent avis servent à donner des conseils généraux et à illustrer la façon dont les modifications proposées s’appliqueraient. L’application des modifications proposées peut varier selon les circonstances et les faits particuliers d’une opération donnée. Si vous voulez obtenir des directives en ce qui concerne une situation précise, communiquez avec l’ARC pour obtenir une décision ou une interprétation.

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi) et les règlements connexes. Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi et des règlements connexes.

Table des matières

Contexte

Le 21 novembre 2023, le ministère des Finances Canada a publié des propositions législatives et réglementaires concernant la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi). Les modifications proposées visent à faciliter l’observation relativement à la taxe sur les logements sous-utilisés tout en veillant à ce que la taxe sur les logements sous-utilisés continue de s’appliquer comme prévu. Le présent avis mentionne les points saillants des modifications proposées.

Il importe de noter que même si la plupart des modifications proposées devaient s’appliquer à compter de l’année civile 2023, certaines des propositions législatives s’appliqueraient à compter de la mise en œuvre de la Loi le 1er janvier 2022 et d’autres seulement à compter de 2024. Ces dates sont précisées dans le présent avis pour faciliter la compréhension.

Définition modifiée d’un propriétaire exclu

Les propriétaires exclus sont des personnes qui ne sont pas assujetties à la taxe sur les logements sous-utilisés. Ces personnes n’ont pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés ni à payer cette taxe.

Il est proposé que la définition d’un propriétaire exclu soit modifiée pour ajouter d’autres personnes à la liste des propriétaires exclus. Ces nouveaux propriétaires exclus sont mentionnés dans la liste ci-dessous. Pour l’année civile 2023 et les années civiles subséquentes, vous êtes considéré comme un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel au Canada si au 31 décembre de l’année civile vous êtes l’une des personnes suivantes :

Propriétaire assujetti

Si vous êtes un propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre d’une année civile et que vous n’êtes pas un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel à cette date, l’Agence du revenu du Canada (ARC) vous considère comme un propriétaire assujetti de l’immeuble résidentiel pour l’année civile. Tous les propriétaires assujettis d’immeubles résidentiels doivent produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Voici des exemples d’un particulier qui, pour l’année civile 2023 et les années civiles subséquentes, serait un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au Canada s’il remplit l’une des conditions suivantes au 31 décembre de l’année civile :

Voici des exemples d’une personne (sauf un particulier) qui, pour l’année civile 2023 et les années civiles subséquentes, serait un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au Canada si au 31 décembre de l’année civile elle est, selon le cas :

Les exemples ci-dessus ne constituent pas des listes complètes de personnes qui seraient considérées comme des propriétaires assujettis. Il est important que vous examiniez la définition modifiée d’un propriétaire exclu pour déterminer si vous êtes un propriétaire exclu ou un propriétaire assujetti. Si vous n’êtes pas visé par la définition modifiée d’un propriétaire exclu, vous serez un propriétaire assujetti pour l’année civile 2023 et les années civiles subséquentes.

Répercussions pour les citoyens et les résidents permanents du Canada

La grande majorité des propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels au Canada sont des propriétaires exclus. Selon les modifications proposées, un plus grand nombre de propriétaires canadiens seraient des propriétaires exclus à compter de l’année civile 2023.

Aux termes de la Loi actuelle, certains citoyens ou résidents permanents du Canada qui étaient propriétaires d’immeubles résidentiels avec d’autres citoyens ou résidents permanents du Canada ont mentionné qu’ils avaient de la difficulté à déterminer si leur structure de propriété constituait une fiducie ou une société de personnes pour l’année civile 2022. Les exemples 1 à 4 ci-dessous montrent que les modifications proposées permettraient de résoudre certaines de ces difficultés à compter de l’année civile 2023.

Exemple 1

Aux fins de planification successorale, un parent canadien ajoute son enfant adulte canadien sur le titre d’un immeuble résidentiel au Canada. Au 31 décembre 2023, le parent et l’enfant adulte sont les seules personnes qui figurent dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaires de l’immeuble résidentiel. Toutefois, ils ne sont pas certains si leur structure de propriété constitue une fiducie ou s’ils sont simplement copropriétaires de l’immeuble résidentiel. Par conséquent, ils ne savent pas s’ils doivent produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

Si le parent canadien et l’enfant adulte canadien étaient copropriétaires de l’immeuble résidentiel au 31 décembre 2023 (c’est-à-dire que, selon la structure de propriété, ni l’un ni l’autre n’était un propriétaire de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie), chacun d’eux serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Si, au 31 décembre 2023, le parent canadien était un propriétaire de l’immeuble résidentiel en tant que particulier (c’est-à-dire que, selon la structure de propriété, le parent canadien n’était pas un propriétaire de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie) et l’enfant adulte canadien était un propriétaire de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée, alors, aux termes des modifications proposées, chacun d’eux serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Par conséquent, selon les modifications proposées, cela ne changerait rien si, selon la structure de propriété, des citoyens ou des résidents permanents du Canada étaient les uniques propriétaires d’un immeuble résidentiel à titre de fiduciaires d’une fiducie ou de copropriétaires, pourvu que la fiducie (si elle existe réellement) soit une fiducie canadienne déterminée.

Exemple 2

Aux fins de planification successorale, un parent canadien ajoute son enfant adulte canadien sur le titre d’un immeuble résidentiel au Canada. Au 31 décembre 2023, le parent et l’enfant adulte sont les seules personnes qui figurent dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaires de l’immeuble résidentiel. Toutefois, ils ne sont pas certains si leur structure de propriété constitue une fiducie ou s’ils sont simplement copropriétaires de l’immeuble résidentiel. Par conséquent, ils ne savent pas s’ils doivent produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

Si le parent canadien et l’enfant adulte canadien étaient copropriétaires de l’immeuble résidentiel au 31 décembre 2023 (c’est-à-dire que, selon la structure de propriété, ni l’un ni l’autre n’était un propriétaire de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie), chacun d’eux serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Si, au 31 décembre 2023, le parent canadien était un propriétaire de l’immeuble résidentiel en tant que particulier (c’est-à-dire que, selon la structure de propriété, le parent canadien n’était pas un propriétaire de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie) et l’enfant adulte canadien était un propriétaire de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée, alors, aux termes des modifications proposées, chacun d’eux serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Par conséquent, selon les modifications proposées, cela ne changerait rien si, selon la structure de propriété, des citoyens ou des résidents permanents du Canada étaient les uniques propriétaires d’un immeuble résidentiel à titre de fiduciaires d’une fiducie ou de copropriétaires, pourvu que la fiducie (si elle existe réellement) soit une fiducie canadienne déterminée.

Exemple 3

Deux époux canadiens possèdent un immeuble résidentiel au Canada qui est utilisé à des fins de location. Au 31 décembre 2023, ils sont les seules personnes qui figurent dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaires de l’immeuble résidentiel. Toutefois, ils ne sont pas certains si leur structure de propriété constitue une société de personnes, ou s’ils sont simplement copropriétaires de l’immeuble résidentiel. Par conséquent, ils ne savent pas s’ils doivent produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

Si chacun d’eux était un copropriétaire de l’immeuble résidentiel au 31 décembre 2023 (c’est-à-dire que, selon la structure de propriété, ni l’un ni l’autre n’était un propriétaire de l’immeuble en sa qualité d’associé d’une société de personnes), chacun serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Si, au 31 décembre 2023, chacun d’eux était un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes canadienne déterminée, alors, aux termes des modifications proposées, chacun serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Par conséquent, selon les modifications proposées, cela ne changerait rien si, selon la structure de propriété, des citoyens ou des résidents permanents du Canada étaient les uniques propriétaires d’un immeuble résidentiel à titre d’associés d’une société de personnes ou de copropriétaires, pourvu que la société de personnes (si elle existe réellement) soit une société de personnes canadienne déterminée.

Exemple 4

Deux époux canadiens possèdent une terre agricole au Canada, sur laquelle est situé un immeuble résidentiel qui est leur lieu de résidence habituelle. Au 31 décembre 2023, ils sont les seules personnes qui figurent dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaires de la terre agricole. Toutefois, ils ne sont pas certains si leur structure de propriété constitue une société de personnes ou s’ils sont simplement copropriétaires de l’immeuble résidentiel. Par conséquent, ils ne savent pas s’ils doivent produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

Si chacun d’eux était un copropriétaire de l’immeuble résidentiel au 31 décembre 2023 (c’est-à-dire que, selon la structure de propriété, ni l’un ni l’autre n’était un propriétaire de l’immeuble en sa qualité d’associé d’une société de personnes), chacun serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Si, au 31 décembre 2023, chacun d’eux était un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes canadienne déterminée, alors, aux termes des modifications proposées, chacun serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023. Par conséquent, ni l’un ni l’autre n’aurait à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Par conséquent, selon les modifications proposées, cela ne changerait rien si, selon la structure de propriété, des citoyens ou des résidents permanents du Canada étaient les uniques propriétaires d’un immeuble résidentiel à titre d’associés d’une société de personnes ou de copropriétaires, pourvu que la société de personnes (si elle existe réellement) soit une société de personnes canadienne déterminée.

Répercussions pour les personnes morales canadiennes

Comme le montrent les exemples 5 à 8 ci-dessous, de nombreuses personnes morales canadiennes qui étaient tenues de produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2022 n’auront pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023 et les années civiles subséquentes si les modifications proposées ont force de loi.

Exemple 5

Une personne morale qui est constituée au Canada construit des maisons neuves au Canada. Toutes les actions de la personne morale (dont aucune n’est cotée à une bourse de valeurs) appartiennent à des particuliers qui sont des citoyens ou des résidents permanents du Canada. Au 31 décembre 2023, la personne morale est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire d’un certain immeuble résidentiel qui sert de maison modèle à visiter pour des acheteurs potentiels. La personne morale est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes. La personne morale ne sait pas si elle doit produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

La personne morale est une personne morale canadienne déterminée aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés puisqu’elle est constituée au Canada et qu’il ne s’avère pas que 10 % ou plus de ses actions sont détenues ou contrôlées par des étrangers ou des personnes morales qui sont constituées ou prorogées à l’étranger.

Selon les modifications proposées, en tant que personne morale canadienne déterminée qui est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes, la personne morale serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023 et n’aurait pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Exemple 6

Une personne morale qui est constituée au Canada exploite une entreprise agricole. Toutes les actions de la personne morale (dont aucune n’est cotée à une bourse de valeurs) appartiennent à un particulier qui est un citoyen ou un résident permanent du Canada. La personne morale possède une terre agricole au Canada sur laquelle est situé un immeuble résidentiel qui est le lieu de résidence habituel de l’actionnaire de la personne morale. Au 31 décembre 2023, la personne morale est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire de la terre agricole et, par conséquent, de l’immeuble résidentiel. La personne morale est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes. La personne morale ne sait pas si elle doit produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

La personne morale est une personne morale canadienne déterminée aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés puisqu’elle est constituée au Canada et qu’il ne s’avère pas que 10 % ou plus de ses actions sont détenues ou contrôlées par des étrangers ou des personnes morales qui sont constituées ou prorogées à l’étranger.

Selon les modifications proposées, en tant que personne morale canadienne déterminée qui est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes, la personne morale serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023 et n’aurait pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Exemple 7

Une organisation à but non lucratif qui est une personne morale constituée au Canada loue des immeubles résidentiels à des Canadiens dans le cadre d’un programme de logements abordables. La personne morale a été constituée sans capital-actions (c’est-à-dire qu’elle n’émet pas d’actions), et le président ainsi que tous les administrateurs sont des citoyens ou des résidents permanents du Canada. La personne morale n’est pas un organisme de bienfaisance enregistré, une coopérative d’habitation, une municipalité, une organisation paramunicipale ou un corps dirigeant autochtone.

Au 31 décembre 2023, la personne morale est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire d’un certain immeuble résidentiel qui est utilisé aux fins de location. La personne morale est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes. La personne morale ne sait pas si elle doit produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

L’organisation à but non lucratif est une personne morale canadienne déterminée aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés puisqu’elle est constituée au Canada et qu’il ne s’avère pas que son président ou 10 % ou plus de ses administrateurs sont des étrangers.

Selon les modifications proposées, en tant que personne morale canadienne déterminée qui est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes, la personne morale serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023 et n’aurait pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile.

Exemple 8

La personne morale A est constituée au Canada et toutes ses actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien. Quarante pour cent des actions de la personne morale A sont détenues ou contrôlées (directement ou indirectement) par une personne morale étrangère (la personne morale B) qui n’est ni constituée ni prorogée en application des lois du Canada ou d’une province.

La personne morale C est une filiale de la personne morale A et elle est aussi constituée au Canada. Aucune des actions de la filiale n’est cotée à une bourse de valeurs. Quatre-vingt-dix pour cent des actions de la personne morale C sont détenues par la personne morale A.

Le 31 décembre 2023, la personne morale C est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire d’un certain immeuble résidentiel au Canada. La personne morale C est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes. La personne morale C ne sait pas si elle doit produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

La personne morale C n’est pas une personne morale canadienne déterminée aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés puisque, même si elle est constituée au Canada, 10 % ou plus de ses actions sont détenues ou contrôlées (directement ou indirectement) par une personne morale qui est constituée ou prorogée à l’étranger (c’est-à-dire la personne morale B).

Toutefois, selon les modifications proposées, la filiale serait un propriétaire exclu de l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023 et n’aurait pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour cette année civile parce que toutes les conditions suivantes sont remplies :

  • la personne morale C est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes;
  • la personne morale C est constituée ou prorogée en application des lois du Canada ou d’une province;
  • au moins 90 % des actions de la personne morale C sont détenues ou contrôlées par une personne morale qui est constituée ou prorogée en application des lois du Canada ou d’une province et dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien (c’est-à-dire la personne morale A).

Changements visant les pénalités

Si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel, il y aura des pénalités si vous ne produisez pas à temps votre déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Réduction des montants minimaux de pénalité pour défaut de production

Selon la Loi existante, si vous omettez de produire votre déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante, vous devez payer une pénalité égale au plus élevé des montants suivants :

Il est proposé que les montants minimaux de pénalité pour défaut de production soient réduits à un cinquième de ce qu’ils étaient à l’origine et qu’ils s’appliquent de façon rétroactive au 1er janvier 2022, date de la mise en œuvre de la Loi (c’est-à-dire que la réduction s’appliquerait à l’année civile 2022 et aux années subséquentes). Le cas échéant, le montant minimal de pénalité pour défaut de production de 5 000 $ pour les propriétaires assujettis qui sont des particuliers sera réduit à 1 000 $ et le montant minimal de pénalité pour défaut de production de 10 000 $ pour les propriétaires assujettis qui ne sont pas des particuliers (comme les personnes morales) sera réduit à 2 000 $.

Même s’il est prévu que la modification proposée visant à réduire les montants minimaux de pénalité pour défaut de production s’applique pour l’année civile 2022 et les années civiles subséquentes, il importe de noter que, le 31 octobre 2023, la ministre du Revenu national a annoncé que les propriétaires assujettis auront jusqu’au 30 avril 2024 pour produire leurs déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2022 sans que des pénalités ou intérêts leur soient imposés. Pour en savoir plus, consultez la page Web Le gouvernement du Canada reporte la date limite à laquelle les propriétaires doivent produire leur déclaration de la Taxe sur les logements sous-utilisés.

Exemption pour les propriétés de vacances non applicable dans le calcul des pénalités

Si vous omettez de produire votre déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante, la deuxième partie du calcul de la pénalité est rajustée, ce qui pourrait donner lieu à des pénalités encore plus élevées. Le rajustement s’applique seulement aux propriétaires assujettis qui ont demandé (ou qui auraient pu demander) certaines exemptions pour l’année civile.

Il est proposé d’ajouter l’exemption pour les propriétés de vacances à la liste des exemptions qui donneraient lieu au rajustement de la deuxième partie du calcul de la pénalité. Cet ajout s’appliquera aux déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023 et les années civiles subséquentes.

Consultez la section « Défaut de produire votre déclaration au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante » dans l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN3, Production d’une déclaration et paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés, pour obtenir plus de renseignements sur l’application du rajustement.

Propriétaire en qualités multiples

Il est proposé que le nouvel article 4.1 soit ajouté à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés. Ce nouvel article propose qu’à compter de l’année civile 2022, si une personne (par exemple, un particulier ou une personne morale) est un propriétaire d’un immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou de fiduciaire d’une fiducie et également en une autre qualité, elle soit considérée comme une personne distincte pour chaque qualité en laquelle elle est un propriétaire de l’immeuble résidentiel.

Répercussions pour les particuliers pour l’année civile 2022

Si, au 31 décembre 2022, un particulier qui était un propriétaire d’un immeuble résidentiel en qualités multiples était, entre autres, un propriétaire de l’immeuble en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou de fiduciaire d’une fiducie, alors, selon les modifications proposées, le particulier sera considéré comme une personne distincte relativement à chacune des qualités multiples. Les faits entourant la citoyenneté du particulier et les qualités en lesquelles il est propriétaire de l’immeuble permettront de déterminer s’il doit produire plusieurs déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel.

Si un particulier est tenu de produire de multiples déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à un immeuble résidentiel pour l’année civile 2022, mais qu’il avait produit seulement une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés au 21 novembre 2023, date à laquelle les modifications proposées ont été annoncées, il aura à modifier la déclaration annuelle déjà produite (en l’une de ses qualités) et à produire une ou plusieurs autres déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés (en sa ou ses autres qualités).

Voici des exemples de la façon dont le nouvel article 4.1 de la Loi s’appliquera aux particuliers. Il importe de noter que ce nouvel article s’appliquera aussi aux personnes qui sont des personnes morales.

Exemple 9

Au 31 décembre 2022, un particulier canadien est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire d’un certain immeuble résidentiel. Selon un document de fiducie écrit, le particulier canadien possède 60 % de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie. Il s’agit d’une fiducie canadienne déterminée. Le particulier canadien possède les 40 % restants de l’immeuble en tant que particulier (c’est-à-dire en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes). Toutefois, étant donné que le particulier canadien possède l’immeuble en plus d’une qualité et que l’une d’elles est à titre de fiduciaire d’une fiducie, il n’est pas certain s’il doit produire de multiples déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2022.

Pour l’année civile 2022, le particulier canadien serait considéré comme une personne distincte à l’égard de sa propriété de l’immeuble résidentiel en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie. En cette qualité, le particulier canadien serait un propriétaire assujetti et aurait à produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2022. Toutefois, sa propriété de l’immeuble lui donnerait droit à l’exemption pour les fiducies canadiennes déterminées, puisqu’à titre de personne distincte à l’égard de sa propriété de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie, il est un propriétaire de l’immeuble uniquement en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie qui est une fiducie canadienne déterminée. Par conséquent, en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie, le particulier canadien n’aurait pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2022.

De plus, pour l’année civile 2022, le particulier canadien serait considéré comme une personne distincte à l’égard de sa propriété de l’immeuble résidentiel en tant que citoyen qui est propriétaire de l’immeuble en tant que particulier. En cette qualité, le particulier canadien serait un propriétaire exclu et n’aurait pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2022.

Exemple 10

Le 31 décembre 2023, un étranger est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire d’un certain immeuble résidentiel. Selon un document de fiducie écrit, l’étranger possède 10 % de l’immeuble en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie qui est une fiducie canadienne déterminée. L’étranger possède les 90 % restants de l’immeuble en tant que particulier (c’est-à-dire en une qualité autre que celle de fiduciaire d’une fiducie ou d’associé d’une société de personnes). Toutefois, étant donné que l’étranger possède l’immeuble en plus d’une qualité et que l’une d’elles est à titre de fiduciaire d’une fiducie, il n’est pas certain s’il doit produire de multiples déclarations annuelles de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

Pour l’année civile 2023, l’étranger serait considéré comme une personne distincte à l’égard de sa propriété de l’immeuble résidentiel en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie. En cette qualité, l’étranger serait un propriétaire exclu parce que la fiducie est une fiducie canadienne déterminée et il n’aurait pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés ni à payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023.

De plus, pour l’année civile 2023, l’étranger serait considéré comme une personne distincte à l’égard de sa propriété de l’immeuble résidentiel en tant que particulier qui est propriétaire de l’immeuble en tant que particulier. En cette qualité, l’étranger serait un propriétaire assujetti et aurait à produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023. De plus, l’étranger aurait à payer la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile 2023, à moins que sa propriété de l’immeuble résidentiel ne lui donne droit à une exemption.

Sociétés de personnes, fiducies et personnes morales canadiennes déterminées

Il est proposé que les exemptions visant les sociétés de personnes canadiennes déterminées, les fiducies canadiennes déterminées et les personnes morales canadiennes déterminées soient abrogées à compter du 1er janvier 2023, puisqu’une personne qui est un propriétaire d’un immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes canadienne déterminée ou de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée, ou en sa qualité de personne morale canadienne déterminée qui est propriétaire de son propre droit, sera un propriétaire exclu selon les modifications proposées. Par conséquent, ces trois exemptions seront applicables seulement pour l’année civile 2022.

Il est aussi proposé que l’alinéa a) de la définition d’une société de personnes déterminée et l’alinéa a) de la définition d’une fiducie canadienne déterminée soient remplacés, pour plus de précision, à compter de l’année civile 2023.

Même si en général un associé d’une société de personnes ou un bénéficiaire d’une fiducie est une personne (par exemple, un particulier ou une personne morale), il se peut qu’une société de personnes ou une fiducie donnée ait un associé ou un bénéficiaire, selon le cas, qui est lui-même une société de personnes ou une fiducie. Dans le présent avis, les termes société de personnes de niveau deux et fiducie de niveau deux visent les sociétés de personnes ou les fiducies qui sont des associés ou des bénéficiaires d’une société de personnes ou d’une fiducie donnée.

Les nouveaux sous-alinéas a)(ii) et (iii) dans les définitions d’une société de personnes canadienne déterminée et d’une fiducie canadienne déterminée permettront essentiellement de fournir une règle de transparence lorsqu’un associé d’une société de personnes donnée ou un bénéficiaire d’une fiducie donnée est une société de personnes ou une fiducie de niveau deux, selon le cas. Autrement dit, il faudrait examiner la société de personnes de niveau deux ou la fiducie de niveau deux et déterminer si chacun de ses associés ou bénéficiaires, selon le cas, est une personne visée par l’alinéa c) de la définition modifiée d’un propriétaire exclu. Lorsque ce critère est respecté, la société de personnes ou la fiducie donnée pourra être considérée comme une société de personnes canadienne déterminée ou comme une fiducie canadienne déterminée, selon le cas, aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.

Consultez la page Proposition législatives et réglementaires concernant la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés et notes explicatives du site Web du ministère des Finances Canada pour obtenir une description complète des modifications proposées aux définitions de société de personnes canadienne déterminée et de fiducie canadienne déterminée.

Immeuble résidentiel visé par règlement

Il est proposé que le nouvel article 1.1 soit ajouté au Règlement sur la taxe sur les logements sous-utilisés pour exclure certains immeubles de la définition d’un immeuble résidentiel. Le cas échéant, à compter de l’année civile 2022, de tels immeubles visés par règlement ne seront pas des immeubles résidentiels aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés et, par conséquent, un propriétaire n’aura pas à produire de déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés ni à payer cette taxe relativement à l’immeuble visé par règlement.

Plus précisément, un logement en copropriété donné qui fait partie d’un bâtiment qui comporte au moins quatre logements en copropriété serait un immeuble visé par règlement si les conditions suivantes sont réunies :

Pour connaître l’interprétation de l’ARC des termes mois et occupation continue, consultez les sections « Qu’est-ce qu’un mois » et « Qu’est-ce qu’une occupation continue » dans l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN7, Exemption pour une occupation admissible.

Voici un exemple de la façon dont le nouvel article 1.1 du Règlement s’appliquera.

Exemple 11

Une personne morale construit des bâtiments à logements multiples au Canada. La personne morale désigne les locaux d’habitation du bâtiment comme des unités distinctes sur le plan enregistré afférent. Par conséquent, les locaux d’habitation sont légalement des logements en copropriété qui pourraient être vendus séparément à des acheteurs. Selon son modèle opérationnel, la personne morale détient habituellement la propriété de tous les logements en copropriété dans ses bâtiments et loue ces logements à des particuliers, à titre de résidence, aux termes de baux annuels.

La personne morale a construit un certain bâtiment à logements multiples qui comporte 200 logements en copropriété. La personne morale a vendu 10 logements en copropriété à une commission locale du logement qui loue les 10 logements à des particuliers, à titre de résidence, aux termes de baux annuels dans le cadre d’un programme de logements abordables. Parmi les 190 logements en copropriété restants qui appartiennent à la personne morale, 188 logements en copropriété sont détenus pour être loués à des particuliers, à titre de résidence, aux termes de baux annuels. Les deux autres logements en copropriété sont détenus à titre d’appartements d’invités pour être offerts à court terme à des particuliers qui visitent les locataires du bâtiment (c’est-à-dire en vue de fournir l’occupation continue à titre d’hébergement pendant des périodes de moins d’un mois).

Au 31 décembre 2022, la personne morale est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire des 190 logements en copropriété.

Selon les modifications proposées, chacun des 190 logements en copropriété appartenant à la personne morale serait un immeuble visé par règlement puisque toutes les conditions suivantes sont remplies :

  • le bâtiment comporte au moins quatre logements en copropriété;
  • la personne morale est le propriétaire d’au moins 90 % des logements en copropriété du bâtiment (190 logements en copropriété ÷ 200 logements en copropriété = 95 % des logements en copropriété du bâtiment appartiennent à la personne morale);
  • au moins 90 % des logements en copropriété dont la personne morale est propriétaire sont détenus par celle-ci en vue de fournir à des particuliers une occupation continue à titre de résidence ou d’hébergement pendant des périodes d’au moins un mois (188 logements en copropriété ÷ 190 logements en copropriété = 98,9 % des logements en copropriété dont la personne morale est propriétaire sont détenus par celle-ci en vue de fournir à des particuliers une occupation continue à titre de résidence ou d’hébergement pendant une période d’au moins un mois).

Nouvelles conditions relativement à l’exemption pour les propriétés de vacances

Il est proposé que l’exemption pour les propriétés de vacances soit modifiée en ajoutant deux nouvelles conditions pour qu’un particulier (ou un particulier et son époux ou conjoint de fait) puisse seulement demander l’exemption pour un immeuble résidentiel pour une année civile. Le cas échéant, à compter de l’année civile 2024, si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre propriété de l’immeuble résidentiel sera exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si toutes les conditions suivantes sont remplies (à noter que les deux nouvelles conditions pour l’année civile 2024 se trouvent à la fin de la liste) :

Nouvelle exemption pour les logements des salariés

Il est proposé qu’une nouvelle exemption du paiement de la taxe sur les logements sous-utilisés (ci-après l’exemption pour les logements des salariés) soit mise en place à compter de l’année civile 2023.

Le cas échéant, à compter de l’année civile 2023, si vous êtes un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel au 31 décembre d’une année civile, votre propriété de l’immeuble résidentiel sera exonérée de la taxe sur les logements sous-utilisés pour l’année civile si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Les régions admissibles du Canada pour l’exemption proposée pour les logements des salariés seront les mêmes que les régions admissibles du Canada pour l’exemption pour les propriétés de vacances. L’ARC a élaboré un outil en ligne qui permet de déterminer si un immeuble résidentiel est situé dans une région admissible du Canada. Il importe de faire cette vérification chaque année avant de demander l’exemption pour les logements des salariés dans la déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour utiliser cet outil, allez à Outil de désignation des propriétés de vacances sous-utilisées.

Tous les propriétaires assujettis pourraient demander cette exemption, qu’il s’agisse de particuliers ou de toute autre personne, comme une personne morale, pourvu que toutes les conditions susmentionnées soient remplies.

Il importe de noter que, selon l’ARC, le mot principalement signifie plus de 50 %. Pour connaître l’interprétation de l’ARC du mot lié, consultez la section « Qu’est-ce qu’une relation sans lien de dépendance » dans l’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés UHTN7.

Voici un exemple de la façon dont la nouvelle exemption pour les logements des salariés s’appliquerait.

Exemple 12

Une personne morale possède et exploite une mine qui est située dans une région éloignée du Canada. La personne morale est constituée au Canada et ses actions sont cotées à une bourse de valeurs qui n’est pas une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l’impôt sur le revenu canadien. Toutes les actions de la personne morale sont détenues ou contrôlées (directement ou indirectement) par des particuliers et des personnes morales, conformément à l’alinéa a) de la définition d’une personne morale canadienne déterminée.

Les cadres de la personne morale ne travaillent habituellement pas à la mine, mais ils doivent parfois y aller pour exercer leurs fonctions à titre de cadres de la personne morale. Comme la mine est située dans une région éloignée, la personne morale a construit un immeuble résidentiel et détient cet immeuble principalement pour fournir une résidence ou un hébergement aux cadres qui visitent la mine. La mine ne se trouve ni dans une région métropolitaine de recensement ni dans une agglomération de recensement. Au 31 décembre 2023, la personne morale est la seule personne qui figure dans le système provincial d’enregistrement des titres fonciers applicable comme propriétaire de l’immeuble résidentiel.

La personne morale est un propriétaire assujetti de l’immeuble résidentiel au 31 décembre 2023.

La personne morale doit produire une déclaration annuelle de la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à l’immeuble résidentiel pour l’année civile 2023 au plus tard le 30 avril 2024. La personne morale n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés relativement à son pourcentage de propriété de l’immeuble (qui est de 100 %) pour l’année civile 2023, puisque toutes les conditions suivantes sont remplies :

  • l’immeuble est situé dans une région admissible aux fins de l’exemption pour les logements des salariés;
  • la personne morale exploite une entreprise au Canada;
  • la personne morale détenait l’immeuble durant l’année civile 2023 principalement pour fournir une résidence ou un hébergement à un particulier à un endroit où le particulier est tenu d’être pour exercer ses fonctions à titre de cadre de la personne morale.

Pour en savoir plus

Pour voir toutes les publications techniques relatives à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, allez à la page Web Renseignements techniques sur la taxe sur les logements sous-utilisés.

Pour obtenir des renseignements généraux sur la taxe sur les logements sous-utilisés, composez un des numéros ci-dessous :

  • si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à un particulier et que vous êtes, selon le cas :
    • au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7383
    • ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8496 (les appels à frais virés sont acceptés)
  • si vous appelez concernant un immeuble résidentiel qui appartient à une personne morale et que vous êtes, selon le cas :
    • au Canada ou aux États-Unis, composez le 1‑800‑959‑7775
    • ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis, composez le 613‑940‑8498 (les appels à frais virés sont acceptés)

Pour obtenir une décision ou une interprétation concernant l’application de la taxe sur les logements sous-utilisés, écrivez au bureau suivant :

Direction des décisions de la TPS/TVH
Agence du revenu du Canada
Place de Ville Tour A 5e étage
320 rue Queen
Ottawa ON  K1A 0L5
Canada

Télécopieur : 1‑418‑566‑0319

Consultez le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d’interprétations en matière d’accise et de TPS/TVH, qui explique le service de décisions et d’interprétations offert par l’Agence du revenu du Canada.

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d’alléger le texte.

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