Disposition de votre résidence principale
Lorsque vous vendez votre résidence ou que vous êtes considéré l'avoir vendue, vous n'êtes généralement pas tenu de payer d'impôt sur un gain tiré de la vente, en raison de l'exemption pour résidence principale. C'est le cas si le bien a exclusivement été votre résidence principale pendant chaque année où vous en étiez le propriétaire.
Revente précipitée de biens
À partir du 1er janvier 2023, tout gain provenant de la disposition d’un logement (y compris un bien locatif) situé au Canada, ou d’un droit d’acquérir un logement situé au Canada, que vous déteniez et possédiez pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition est considéré comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital, sauf si le bien a déjà été considéré comme un inventaire ou que la disposition a eu lieu en raison ou en prévision de l’un des événements de la vie suivants :
- le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable;
- l'arrivée d'une personne liée dans le ménage du contribuable ou de l'arrivée du contribuable dans le ménage d’une personne liée (par exemple, pour emménager avec un époux ou conjoint de fait, pour la naissance d’un enfant, l’adoption, ou la prise en charge d’un parent âgé);
- la rupture d’un mariage ou d’une union de fait lorsque le contribuable vivait séparément de son époux ou conjoint de fait depuis au moins 90 jours avant la disposition;
- une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée (par exemple, la violence familiale);
- une incapacité ou une maladie grave du contribuable ou d’une personne liée;
- une réinstallation admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait lorsque la nouvelle maison du contribuable est située au moins 40 kilomètres plus proche du nouveau lieu de travail ou de l’école (en général, la réinstallation admissible permet au contribuable d'exploiter une entreprise, d'occuper un emploi ou de suivre des études postsecondaires à temps plein);
- une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
- l’insolvabilité du contribuable;
- la destruction ou l’expropriation des biens du contribuable (par exemple, lorsque les biens sont détruits à la suite d’une catastrophe naturelle ou d’origine humaine).
Remarque
Une perte d’entreprise à l’égard d’une revente précipitée de biens, s’il y a lieu, est réputée nulle.
Si le bien n’est pas considéré un bien à revente précipitée, la question de savoir si le revenu de la vente de la propriété doit être traité comme un revenu d’entreprise ou comme un gain en capital dépend des détails spécifiques de la situation. Si la disposition est considérée :
- un gain en capital, remplissez l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital;
- un revenu d’entreprise, remplissez le formulaire T2125, État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale.
Pour en savoir plus sur un bien à revente précipitée, allez à Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels ou consultez l’annexe 3.
Pour en savoir plus sur le revenu d’entreprise, allez à Revenus d'entreprise ou consultez le guide T4002, Revenus d'un travail indépendant d'entreprise, de profession libérale, de commissions, d'agriculture et de pêche.
Déclaration de la vente de votre résidence principale
Si vous avez vendu ou si vous étiez considéré comme ayant vendu votre bien en 2023 et qu'il s'agissait de votre résidence principale, vous devez déclarer la vente et désigner le bien dans l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital. De plus, vous devez également remplir le formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle). Remplissez seulement la page 1 du formulaire T2091(IND) si le bien que vous avez vendu était votre résidence principale pour toutes les années durant lesquelles vous en étiez propriétaire, ou pour toutes les années sauf une année, à savoir l'année de remplacement de votre résidence principale.
Pourquoi devez-vous déclarer la vente?
À compter de 2016 et des années d'imposition suivantes, l'ARC permettra l'exemption pour résidence principale seulement si vous déclarez la vente et la désignation de votre résidence principale dans votre déclaration de revenus et de prestations. Si vous oubliez d'effectuer cette désignation dans l'année de la vente, il est très important que vous demandiez à l'ARC de modifier votre déclaration pour cette année. Elle acceptera une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité pourrait s'appliquer.
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Exemple
Robert (un résident du Canada) a mis en vente sa résidence principale (maison 1) en janvier 2023. La maison 1 a été la seule résidence principale de Robert en tout temps où il en a été propriétaire. Il a acquis une nouvelle maison (maison 2) en février 2023 et en a pris possession comme sa résidence principale au mois de mars 2023.
Il y a une règle spéciale (la règle « + 1 ») qui fait en sorte qu'un contribuable peut considérer 2 biens comme admissibles à l'exemption pour résidence principale pour une année (lorsqu'un bien est vendu et qu'un autre est acheté au cours de la même année), même si un seul de ces biens peut être désigné comme résidence principale pour cette année-là. Pour cette raison, Robert peut cocher la case 1 de la ligne 17900 à la page 2 de l'annexe 3 pour désigner la maison 1 comme sa résidence principale pour toutes les années incluant 2023 (ou pour toutes les années moins un an).
En plus, Robert devra remplir la première page du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle), prenant pour acquis qu'il a éventuellement vendu la maison 1 avant la fin de 2023. Toutefois, Robert devrait garder une copie écrite de sa décision pour consultation future, surtout pour quand il vendra la maison 2.
Remarque
Pour être admissible à la règle « + 1 », un contribuable doit être un résident du Canada tout au long de l'année durant laquelle il a acquis la résidence principale. Donc, si un contribuable est un non-résident tout au long de l'année durant laquelle le bien a été acheté, le contribuable ne sera pas admissible à l'ajout de l'année additionnelle en calculant le montant de l'exemption pour résidence principale.
Si votre résidence n'était pas votre résidence principale pendant toutes les années où vous en étiez propriétaire, vous devez déclarer la partie du gain en capital qui s'applique aux années pour lesquelles vous n'avez pas désigné le bien comme résidence principale. Pour ce faire, remplissez le formulaire T2091(IND). Vous devez aussi remplir les sections pertinentes de l'annexe 3 tel qu'indiqué à la page 2 de cette annexe.
Remarque
Étant donné que votre résidence est considérée comme un bien à usage personnel, si vous subissez une perte au moment où vous la vendez ou êtes considéré l'avoir vendue, vous ne pouvez pas déduire cette perte.
Si une partie seulement de votre résidence est admissible à titre de résidence principale et que vous avez utilisé l'autre partie pour gagner un revenu, vous devez répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie utilisée pour votre résidence principale et la partie utilisée à d'autres fins (notamment à titre de bien de location ou d'entreprise). Vous pouvez effectuer cette répartition en fonction de la superficie en mètres carrés ou du nombre de pièces, à condition que la répartition soit raisonnable.
L'ARC considérera que l'ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale, malgré que vous l'ayez utilisé pour gagner un revenu, quand toutes les conditions suivantes sont remplies :
- Le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu.
- Aucun changement structurel n'est apporté au bien.
- Aucune déduction pour amortissement n'a été demandée à l'égard du bien.
Ces conditions peuvent être réunies, par exemple, lorsqu'un contribuable exploite une garderie à domicile. Pour en savoir plus, consultez le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.
Si vous avez vendu ou si vous étiez considéré comme ayant vendu plus d'un bien dans la même année civile, et chaque bien était votre résidence principale à un certain temps, vous devez indiquer ceci en remplissant un formulaire T2091(IND) distinct pour chaque bien pour désigner les années durant lesquelles chaque bien était votre résidence principale et pour calculer le montant de gain en capital à déclarer, s'il y a lieu, à la ligne 15800 de l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital.
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Exemple
En 2023, Eugénie a disposé de 3 résidences. Elle a acquis la résidence 1 en 2000 et l'a désignée comme résidence principale de 2000 à 2005. Elle a acquis la résidence 2 en 2006 et l'a désignée comme résidence principale de 2006 à 2010. Eugénie a acquis la résidence 3 en 2011 et l'a désignée comme résidence principale de 2011 à 2023. Elle doit cocher la case 3 de la ligne 17900 à la page 2 de l'annexe 3, remplir un formulaire distinct T2091(IND) pour chaque résidence et déclarer le montant de gain en capital, s'il y a lieu, à son annexe 3.
Remplir l'annexe 3
Déclarez à ligne 13800 de l'annexe 3 uniquement le gain se rapportant à la partie utilisée pour gagner un revenu. Vous devez aussi remplir la page 2 de l'annexe 3 pour déclarer la vente de votre résidence principale. Pour en savoir plus sur la façon de déclarer le gain, consultez Biens immeubles, biens amortissables et autres biens et le folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.
Exemple - Disposition d'une résidence principale utilisée en partie pour gagner un revenu
Cet exemple fournit des renseignements sur le calcul des gains en capital et sur les exigences en matière de déclaration pour la vente, notamment :
- comment traiter la vente d'un bien utilisé en partie comme résidence principale et en partie pour gagner un revenu;
- comment déclarer un gain en capital résultant de la disposition d'un bien qui comprend un terrain et un bâtiment;
- comment calculer une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou une perte finale résultant de la disposition de biens amortissables.
Alexis achète un duplex pour 125 000 $ en novembre 1988. D'après l'évaluation municipale réalisée immédiatement avant l'achat, la propriété était évaluée à 100 000 $ (le terrain à 25 000 $ et le bâtiment à 75 000 $). Depuis l'achat du duplex, Alexis habite le logement du bas et loue celui du haut. D'après le nombre total de mètres carrés du bâtiment, la superficie louée est de 40 %.
Le 28 juillet 2023, Alexis vend l'immeuble pour 175 000 $. Il engage des dépenses de 10 500 $ pour la vente. D'après une récente évaluation municipale, l'ensemble du bien est maintenant évalué à 150 000 $, répartis comme suit : 30 000 $ pour le terrain et 120 000 $ pour le bâtiment.
Alexis n'a aucun impôt à payer sur le gain en capital provenant de la partie utilisée comme résidence principale, étant donné que cette partie a été sa résidence principale pendant toutes les années où il a été propriétaire du bien. Alexis doit désigner la partie du bien utilisée comme sa résidence principale en cochant la case 1 de la ligne 17900 à la page 2 de l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital, et en remplissant la page 1 du formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle).
Il doit cependant déclarer le gain en capital se rapportant à la partie louée. Il doit également vérifier s'il y a une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. Pour ce faire, il doit répartir entre le terrain et le bâtiment la partie du prix d'achat, du prix de vente et des dépenses liées à la vente qui s'applique à la partie louée. En tenant compte du fait qu'il a utilisé 40 % de la superficie de l'immeuble pour gagner un revenu, Alexis fait ses calculs de la manière suivante :
1. Répartition entre le terrain et le bâtiment du prix d'achat de la partie louée, selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de l'achat :
- Bâtiment : (40 %) x (75 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 37 500 $.
- Terrain : (40 %) x (25 000 $ ÷ 100 000 $) x 125 000 $ = 12 500 $.
Étant donné que la répartition entre le terrain et le bâtiment n'était pas prévue dans son contrat d'achat, Alexis utilise l'évaluation municipale en vigueur au moment de l'achat. Il a fait cette répartition au moment où il a acheté le duplex, afin de calculer le montant de la DPA qu'il pouvait demander chaque année sur la partie louée du bâtiment.
2. Répartition entre le terrain et le bâtiment du prix de vente de la partie louée, d'après l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente :
- Bâtiment : (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 56 000 $.
- Terrain : (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 175 000 $ = 14 000 $.
Au moment de la vente, la répartition entre le terrain et le bâtiment n'est pas indiquée dans le contrat de vente. Étant donné que le bâtiment n'a fait l'objet d'aucune rénovation depuis la dernière évaluation municipale, Alexis peut établir la répartition selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente.
3. Répartition entre le terrain et le bâtiment des dépenses engagées ou effectuées pour la vente de la partie louée, selon l'évaluation municipale en vigueur au moment de la vente :
- Bâtiment : (40 %) x (120 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 3 360 $.
- Terrain : (40 %) x (30 000 $ ÷ 150 000 $) x 10 500 $ = 840 $.
Alexis peut maintenant vérifier s'il y a une récupération de la DPA ou une perte finale sur la partie louée du bâtiment. La fraction non amortie du coût en capital (FNACC) du bâtiment au début de 2023 était de 34 728 $. Il doit soustraire de ce montant le moins élevé des montants suivants :
- le prix de vente de la partie louée du bâtiment, moins les dépenses s'y rapportant : 52 640 $ (56 000 $ – 3 360 $); ou
- le prix d'achat de la partie louée du bâtiment : 37 500 $.
FNACC au début de 2023 (34 728 $) moins le prix d'achat (37 500 $) = Récupération de la DPA (2 772 $).
Pour calculer ces montants, Alexis utilise le tableau de la DPA au dos du formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.
Pour calculer son gain en capital, il remplit la section « Biens immeubles, biens amortissables et autres biens », de l'annexe 3, Gains (ou pertes) en capital. Il doit déclarer la vente de la partie louée comme suit : en inscrivant le produit de disposition de 70 000 $(56 000 $ + 14 000 $) à la ligne 13599 et le gain en capital de 15 800 $ (15 140 $ + 660 $) à la ligne 13800.
Formulaires et publications
- Guide T4036, Revenus de location
- Guide T4037, Gains en capital
- Formulaire T1255, Désignation d'un bien comme résidence principale par le représentant légal d'un particulier décédé
- Formulaire T2091(IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle)
- Formulaire T2091(IND)-WS, Feuille de travail pour résidence principale
- Folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale
Sujets connexes
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