Application de la TPS/TVH aux garanties de logements neufs émises par des assureurs

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-257

Octobre 2024

Sauf indication contraire, toute référence législative dans la présente publication vise la Loi sur la taxe d'accise (LTA). Les renseignements dans la présente publication ne remplacent pas les dispositions de la LTA et des règlements connexes. La présente publication, bien que correcte au moment où elle a été émise, peut ne pas avoir été mise à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

Si ces renseignements ne traitent pas de tous les aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la LTA ou le règlement pertinent, ou communiquer avec les Décisions de la TPS/TVH au 1‑800‑959‑8296 pour obtenir plus de renseignements. Vous pouvez demander une décision pour obtenir une certitude concernant l'application de la TPS/TVH à une situation donnée. Le mémorandum sur la TPS/TVH 1-4, Service de décisions et d'interprétations en matière d'accise et de TPS/TVH, renferme une explication de la façon d'obtenir une décision ou une interprétation, ainsi qu'une liste des centres des décisions en matière de TPS/TVH.

Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec au 1‑800‑567‑4692. Vous pouvez aussi visiter le site Web de Revenu Québec à revenuquebec.ca pour obtenir des renseignements généraux.

L'ARC administre la TPS/TVH et la taxe de vente du Québec (TVQ) pour les institutions financières désignées qui sont des institutions financières désignées particulières aux fins de la TPS/TVH et de la TVQ, qu'elles soient ou non situées au Québec. Si vous souhaitez présenter une demande de renseignements techniques par téléphone à l'égard de ce type d'institution financière désignée, composez le 1‑855‑666‑5166.

Taux de la TPS/TVH

Dans la présente publication, il est question de fournitures assujetties à la TPS ou à la TVH. La TVH s'applique dans les provinces participantes aux taux suivants : 13 % en Ontario et 15 % à l'Île-du-Prince-Édouard, au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse et à Terre-Neuve-et-Labrador. La TPS s'applique au taux de 5 % dans le reste du Canada. Si vous n'êtes pas certain si une fourniture est effectuée dans une province participante, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-103, Taxe de vente harmonisée – Règles sur le lieu de fourniture pour déterminer si une fourniture est effectuée dans une province.

Table des matières

• Question
• Définitions importantes
• Contexte
• Décision
• Discussion
• Exemple
  • Énoncé des faits
  • Décision
  • Justification

Question

Le présent énoncé de politique décrit la position de l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour ce qui est d'établir les conditions dans lesquelles un assureur est considéré comme effectuant la fourniture exonérée d'un service financier relativement à une garantie de logement neuf.

Définitions importantes

Le mot propriétaire n'est pas défini dans la LTA. Dans le présent énoncé de politique, il désigne une personne qui achète un logement neuf, ou une personne qui possède un terrain et engage un constructeur pour y construire un logement neuf. Il peut s'agir d'une société de copropriété.

L'expression logement neuf n'est pas définie dans la LTA. Dans le présent énoncé de politique, elle désigne un immeuble d'habitation nouvellement construit. Il peut s'agir d'un logement en copropriété ainsi que des parties communes d'un immeuble d'habitation en copropriété.

Le terme assureur est défini au paragraphe 123(1). Pour l'application de la TPS/TVH, ce terme désigne une personne titulaire d'un permis ou autrement autorisée par la législation fédérale ou provinciale à exploiter une entreprise d'assurance au Canada, ou par la législation d'une autre administration à exploiter une telle entreprise dans cette administration.

Contexte

Dans la plupart des provinces, un propriétaire peut obtenir d'un constructeur divers produits de garantie visant un logement neuf que le propriétaire a acheté ou fait construire. Certains de ces produits de garantie peuvent être offerts par un assureur.

Les lois de certaines provinces exigent expressément qu'un constructeur de logements enregistre chaque logement neuf qu'il construit dans la province auprès d'un assureur avant que la construction du logement neuf commence. Cet enregistrement pourrait avoir lieu avant que le constructeur ait signé un contrat de vente avec un éventuel propriétaire. Dans de tels cas, une fois la vente conclue, l'assureur émet au propriétaire une attestation d'assurance habitation (ci-après appelée garantie de logement) lorsque le propriétaire prend possession du logement neuf. En général, les avantages conférés au propriétaire par la garantie de logement pendant la période couverte peuvent être transférés aux propriétaires subséquents.

Certaines provinces pourraient ne pas exiger qu'une garantie de logement neuf soit émise par un assureur à titre d'assurance, ou pourraient avoir d'autres façons d'offrir un produit de garantie de logement neuf. Le présent énoncé de politique ne s'applique pas à de telles situations.

En général, lorsqu’un assureur émet une garantie de logement, l'assureur et le constructeur concluent une entente (ci-après appelée convention du constructeur) avant que le constructeur entreprenne la construction de tout logement neuf. Aux termes de la convention du constructeur, l'assureur accepte d'émettre des garanties de logement et le constructeur accepte de s'acquitter des obligations de ces garanties relativement à tout logement neuf qu'il construit (ces obligations consistent habituellement à effectuer des réparations ou des remplacements lorsque des défauts de construction sont constatés dans le logement neuf).

Aux termes de la convention du constructeur, le constructeur doit payer des frais à l'assureur pour chaque logement neuf qu'il construit. Ces frais incluent une prime d'assurance, qui constitue la seule prime payée à l'assureur pour la garantie de logement visant le logement neuf.

Le propriétaire n'est pas partie à la convention du constructeur. Toutefois, dans le contrat de vente conclu entre le propriétaire et le constructeur, le propriétaire est normalement informé que la garantie de logement sera fournie par l'assureur. Lorsque le propriétaire prend possession du logement neuf, l'assureur lui émet la garantie de logement. Aux termes de la garantie de logement, l'assureur indemnise le propriétaire si certains défauts de construction sont constatés, sous réserve des modalités de la garantie de logement.

En vertu de la garantie de logement, le propriétaire n’est pas tenu de payer une prime à l'assureur. En général, le constructeur récupère la somme de la prime d'assurance payable par le constructeur aux termes de la convention du constructeur en incluant le montant de la prime dans le prix de vente du logement neuf. Les fournitures de logements neufs sont habituellement assujetties à la TPS/TVH.

Le constructeur est principalement responsable de s'acquitter des obligations de garantie relativement aux logements neufs. Pour le propriétaire, la garantie de logement constitue une preuve qu'il a obtenu une garantie relativement au logement neuf construit par le constructeur. Si le constructeur ne s'acquitte pas de ses obligations, alors, aux termes de la convention du constructeur, l'assureur est tenu d’indemniser le propriétaire pour les réparations ou les remplacements liés aux défauts de construction du logement neuf. Par conséquent, dans les faits, ce sont les obligations du constructeur qui sont assurées par l'assureur.

Décision

L'ARC considère qu'un assureur et un constructeur ont conclu un contrat d'assurance et que l'assureur effectue une fourniture exonérée d'un service financier au profit du constructeur lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :

• Le constructeur enregistre un logement neuf auprès de l'assureur.
• L'assureur émet une garantie de logement relativement au logement.
• Le constructeur et l'assureur concluent une convention du constructeur, selon laquelle le constructeur accepte de s'acquitter des obligations de la garantie de logement (qui consistent habituellement à effectuer des réparations ou des remplacements lorsque des défauts de construction sont constatés dans le logement neuf).
• Aux termes de la convention du constructeur, le constructeur est tenu, pour chaque logement neuf, de payer à l'assureur des frais qui incluent une prime d'assurance.

Discussion

L'alinéa a) de la définition de police d'assurance au paragraphe 123(1) vise une police ou un contrat d'assurance (sauf une garantie portant sur la qualité, le bon état ou le bon fonctionnement d'un bien corporel, lorsque la garantie est fournie à une personne qui acquiert le bien à une fin autre que sa vente) établis par un assureur.

Si les quatre conditions énoncées ci-dessus sont toutes respectées, l'assureur et le constructeur ont un contrat d'assurance au sens de l'alinéa a) de la définition de police d'assurance.

Par conséquent, pour l'application de la TPS/TVH, l'assureur effectue une fourniture d'un service financier qui est visé à l'alinéa d) de la définition de service financier au paragraphe 123(1) et qui n'est pas visé par les exclusions aux alinéas n) à t) de cette définition. La fourniture du service financier effectuée par l'assureur au profit du constructeur est donc exonérée aux termes de l'article 1 de la partie VII de l'annexe V, et la partie des frais facturés par l’assureur au constructeur qui correspond à la prime d'assurance n'est pas assujettie à la TPS/TVH. La partie restante des frais d'enregistrement pourrait être assujettie à la TPS/TVH selon la situation particulière et la nature de la fourniture effectuée par l'assureur en échange des frais. Le statut fiscal de la partie restante des frais d'enregistrement n'est pas visé par le présent énoncé de politique.

De plus, l'ARC considère que l'assureur n’effectue pas une fourniture distincte d’une garantie de logement au profit du propriétaire lorsqu'il émet l'attestation d'assurance. Le propriétaire est bénéficiaire de l'assurance prévue par la convention du constructeur, et la garantie de logement en constitue la preuve.

Exemple

Énoncé des faits

1. Un constructeur prévoit de construire un ensemble de 10 habitations individuelles neuves à Edmonton, en Alberta. La législation de la province exige que le constructeur enregistre chaque logement neuf auprès d'un assureur et que l'assureur émette une garantie de logement pour chaque logement neuf. Les contrats de vente conclus entre le constructeur et les éventuels propriétaires mentionnent que les logements sont couverts par une garantie de logement émise par l'assureur.

2. Avant d'entreprendre la construction des logements neufs, le constructeur conclut une convention du constructeur avec l'assureur pour l’émission d’une garantie de logement pour chaque logement neuf. Aux termes de la convention du constructeur, le constructeur accepte d'effectuer toute réparation liée à un défaut de construction couvert par la garantie de logement, et l'assureur accepte d'indemniser le propriétaire dans la mesure où le constructeur omet d'effectuer la réparation.

3. Avant d'entreprendre la construction d'un logement neuf, le constructeur remet à l'assureur les documents requis pour l'enregistrement du logement neuf et lui paie les frais d'enregistrement. Ces documents indiquent qu'une partie des frais d'enregistrement constitue une prime d'assurance.

4. Une fois que la construction de chaque logement neuf est en grande partie achevée, le constructeur effectue une inspection du logement avec le propriétaire. Ensemble, ils déterminent les travaux qui restent à faire et le propriétaire signe le rapport d'inspection. Le constructeur remplit un certificat de possession relativement au logement neuf, y joint le rapport d'inspection signé et remet le tout à l'assureur. Ensuite, l'assureur émet une garantie de logement que le constructeur remet au propriétaire.

Décision

L'assureur effectue, au profit du constructeur, une fourniture d'un service financier qui est exonéré aux termes de l'article 1 de la partie VII de l'annexe V. La partie des frais d'enregistrement qui correspond à la prime d'assurance n'est pas assujettie à la TPS. La partie restante des frais d'enregistrement pourrait être assujettie à la TPS selon la situation particulière et la nature de la fourniture effectuée par l'assureur en échange des frais.

Justification

L'assureur et le constructeur ont un contrat d'assurance au sens de l'alinéa a) de la définition de police d'assurance. Par conséquent, l'assureur effectue, au profit du constructeur, une fourniture d'un service financier qui est visé à l'alinéa d) de la définition de service financier et qui n'est pas visé par les exclusions aux alinéas n) à t) de cette définition. La fourniture du service financier effectuée par l'assureur est donc exonérée aux termes de l'article 1 de la partie VII de l'annexe V, et la partie des frais d’enregistrement facturés par l’assureur au constructeur qui correspond à la prime d'assurance n'est pas assujettie à la TPS.

Pour en savoir plus

Dans la présente publication, le générique masculin est employé dans le seul but d'alléger le texte.