Conventions d'achat visant une habitation neuve en Alberta

Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-083

Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci-dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.

Date d'émission

le 17 septembre 1998

Sujet

Conventions d'achat visant une habitation neuve en Alberta

Renvoi(s) à la Loi

Paragraphes 121(2), 123(1) définitions de << constructeur >>, d'<< immeuble >>, d'<< immeuble d'habitation >>, de << vente >>; articles 133, 168, 254, 336, 337 et 339 de la Loi sur la taxe d'accise.(LTA)

Numéro de dossier du Système de Codage National

11870-1; 11870-4-1; 11870-4-2

Date d'entrée en vigueur

Le 1^erjanvier 1991

Texte

Avis :

Le présent énoncé de politique porte sur l'application de la taxe sur les produits et services (<< TPS >>) aux transactions visant l'achat d'un immeuble d'habitation d'un constructeur d'habitations dans la province d'Alberta, lorsque le fonds est transféré à l'acheteur avant l'achèvement de l'immeuble d'habitation. Des transactions semblables dans d'autres provinces seront déterminées au cas par cas, en fonction des lois provinciales.

Question et décision :

Certains constructeurs d'habitations de l'Alberta concluent des transactions immobilières qui peuvent se résumer comme suit :

• Le constructeur annonce des habitations neuves à vendre. Les habitations ne sont pas encore construites.
• Le client répond aux annonces, et le constructeur et l'acheteur concluent une << convention d'achat >> relative au fonds et à une habitation que le constructeur construira sur le terrain avant la date précisée dans la convention. Il ne s'agit pas d'une habitation construite sur mesure.
• Aux termes de la convention, l'acheteur est tenu de verser des acomptes provisionnels/paiements graduels conformément à un calendrier prévu dans la convention.
• Puisque l'acheteur pourrait devoir obtenir un financement hypothécaire pour verser les acomptes provisionnels, le constructeur transfère le titre de propriété du fonds, qui peut aussi comprendre le titre de propriété de la partie de la construction achevée à cette date, au moment où le premier acompte provisionnel est exigible ou immédiatement avant.
• Le constructeur de l'habitation conserve un droit immobilier dans le bien, dans la nature d'un privilège du vendeur, jusqu'à la conclusion finale de la transaction. L'acheteur n'obtient pas la possession ou l'occupation de l'habitation et du fonds avant la conclusion finale de la transaction.

Les transactions immobilières conformes au modèle décrit ci-dessus peuvent avoir des répercussions sur ce qui suit :

1. L'attribution du remboursement de TVF pour habitations neuves.

2. La possibilité pour le client de transférer le remboursement de TPS pour habitations neuves au constructeur.

3. Le moment auquel la TPS doit être payée.

4. L'application de la TPS pendant la période transitoire.

L'application de la TPS à l'égard de ce qui précède dépend des faits qui caractérisent la transaction particulière. Les modalités de la convention entre les parties et les circonstances de la transaction devraient permettre de caractériser cette dernière comme l'achat d'un immeuble d'habitation ou comme l'achat d'un fonds et de services de construction. Cette politique s'applique dans les cas où l'acheteur achète une habitation achevée d'un constructeur qui fournit le fonds et le bâtiment. Les répercussions au chapitre de la TPS pourraient être différentes si la convention entre le constructeur et l'acheteur était principalement dans la nature d'un contrat de construction.

D'après le scénario susmentionné, le Ministère considère que les transactions visant l'achat d'une habitation et d'un fonds d'un constructeur dans la province d'Alberta devraient être traitées comme suit :

1. L'acheteur aura généralement le droit de demander le remboursement de TVF pour habitations neuves pourvu que la TPS ait été payée sur la valeur intégrale de l'immeuble d'habitation (y compris le fonds et les autres fournitures taxables effectuées par le constructeur avant 1991) et que toutes les autres conditions prévues au paragraphe 121(2) soient remplies.

2. L'acheteur aura généralement le droit de demander un remboursement de TPS pour habitations neuves construites par un constructeur visé à l'article 254 si les conditions prévues dans cet article sont remplies. Par conséquent, le remboursement peut être transféré par le client au promoteur conformément aux exigences des paragraphes 254(4) et (5). L'acheteur n'aura droit au remboursement de TPS pour habitations neuves qu'après avoir commencé à occuper l'immeuble.

3. La TPS est habituellement payable à la conclusion finale de la transaction, lorsque la possession de l'immeuble est transférée au client. La TPS doit être versée par le constructeur le premier en date du jour où la TPS est payée et du jour où elle est exigible.

4. Dans le cas d'une transaction de cette nature chevauchant la date de mise en oeuvre de la TPS, la TPS sera généralement exigible sur la contrepartie intégrale de l'immeuble (bien qu'une fraction de la contrepartie ait été relative aux biens immobiliers transférés avant 1991) dans les cas où les parties conviennent qu'il s'agit de la fourniture d'un immeuble d'habitation de sorte à ce que le remboursement de TVF pour habitations neuves soit offert et que le remboursement de TPS pour habitations neuves puisse être transféré de l'acheteur au constructeur.

EXEMPLE DE DÉCISIONS

Faits

1. ABC Construction Ltée (<< ABC Ltée >>) est une société qui construit des habitations en Alberta.

2. ABC Ltée annonce des habitations neuves à vendre. Les habitations ne sont pas encore construites.

3. Le 15 novembre 1990, une convention d'achat est conclue avec ABC Ltée visant le fonds et l'habitation qu'ABC Ltée construira sur le terrain avant le 1^erfévrier 1991. Il ne s'agit pas d'une habitation construite sur mesure.

4. Aux termes de la convention, l'acheteur est tenu de verser des acomptes provisionnels/paiements graduels conformément à un calendrier prévu dans la convention.

5. Puisque l'acheteur pourrait devoir obtenir un financement hypothécaire pour verser les acomptes provisionnels, le constructeur arrange le transfert du titre de propriété du fonds au moment où l'un des premiers acomptes provisionnel est versé ou immédiatement avant.

6. ABC Ltée conserve un droit immobilier dans le bien, dans la nature d'un privilège du vendeur, jusqu'à la conclusion finale de la transaction. L'acheteur obtient la possession et l'occupation de l'habitation et du fonds à la conclusion finale de la transaction.

Décisions demandées

1. L'acheteur peut-il demander un remboursement de TVF pour habitations neuves?

2. L'acheteur a-t-il le droit de transférer son droit au remboursement de TPS pour habitations neuves au constructeur?

3. À quel moment l'acheteur est-il tenu de payer la TPS?

4. Comment la TPS s'applique-t-elle pendant la période de transition?

Décisions

D'après les faits qui précèdent, le Ministère considère que ces transactions en Alberta doivent être traitées dans une large mesure comme la vente d'une habitation nouvellement construite par un constructeur. Ainsi :

1. L'acheteur a le droit de demander un remboursement de TVF pour habitations neuves si la TPS a été payée sur la valeur intégrale de l'habitation et si toutes les autres conditions prévues au paragraphe 121(2) sont remplies.

2. L'acheteur a le droit de demander le remboursement de TPS pour habitations neuves construites par des constructeurs visé à l'article 254 si les conditions prévues dans cet article sont remplies. Par conséquent, le remboursement peut être transféré par l'acheteur au constructeur d'habitations conformément aux exigences prévues aux paragraphes 254(4) et (5). L'acquéreur n'aura droit au remboursement de TPS pour habitations neuves qu'après avoir commencé à occuper l'habitation.

3. La TPS est payable à la conclusion finale, lorsque la possession de l'immeuble est transférée à l'acquéreur et que le privilège du vendeur est éteint. La TPS doit être versée par le constructeur le premier en date du jour où la TPS est payée et du jour où elle est exigible.

4. Si le remboursement de TVF pour habitations neuves est demandé et/ou si le remboursement de TPS pour habitations neuves est transféré au constructeur aux termes de l'article 254, la TPS sera exigible sur la contrepartie intégrale de l'immeuble (bien qu'une fraction de la contrepartie ait pu être relative au bien immobilier transféré avant 1991).

(Il convient de signaler que la décision peut différer s'il se dégage de la teneur de la convention que le client confie en sous-traitance au constructeur la tâche d'effectuer des fournitures distinctes, plutôt que celle d'un immeuble d'habitation. En outre, le constructeur doit avoir été propriétaire du fonds qui a été transféré au client. Elle ne s'appliquerait pas si le constructeur avait transféré le fonds d'une autre partie d'après un droit d'option ou un accord semblable que le promoteur détenait par rapport au fonds).