Fonds admissibles pour immeubles d'habitation
Énoncé de politique sur la TPS/TVH P-069
Veuillez noter qu'il se peut que l'énoncé de politique ci-dessous, bien que correct au moment où il a été émis, n'ait pas été mis à jour afin de tenir compte de changements législatifs ultérieurs.
Date d'émission
Le 25 mai 1993
Sujet
Fonds admissibles pour immeubles d'habitation
Renvoi(s) à la Loi
Paragraphe 123(1) - définitions de "immeuble d'habitation en copropriété", "immeuble d'habitation à logements multiples", "immeuble d'habitation" et "logement en copropriété"; article 191, article 154, et diverses exonérations prévues à la partie I de l'annexe V de la taxe d'accise
Numéro de dossier du Système de Codage National
11870-5
Date d'entrée en vigueur
Le 1er janvier 1991
Texte
Question et décision :
Le présent énoncé de politique porte sur la grandeur d'un fonds voisin d'un immeuble, et contigu à celui-ci, qui est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'immeuble à titre résidentiel.
Il existe une présomption administrative selon laquelle un fonds de plus d'un demi-hectare qui est voisin d'un immeuble d'habitation, et contigu à celui-ci, n'est pas raisonnablement nécessaire à l' utilisation de l'immeuble à titre résidentiel, donc qu'il ne fait pas partie de l'immeuble d'habitation, à moins que le contribuable puisse prouver qu'il est en fait raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'immeuble comme lieu de résidence par des particuliers. Aucune preuve de ce genre n'est habituellement requise lorsque le fonds voisin et contigu n'excède pas un demi-hectare. Cependant, si une partie du fonds sert à des activités commerciales, elle ne sera pas réputée normalement contribuer à cette utilisation. En outre, si un contribuable demande des crédits de taxe sur les intrants à l'égard du fonds, la façon dont il répartit les crédits constitue habituellement une indication de la mesure dans laquelle il estime utiliser le fonds dans le cadre d'activités commerciales.
Au moment d'établir qu'un fonds de plus d'un demi-hectare fait partie intégrante de l'immeuble d'habitation, le contribuable doit prouver clairement que cet excédent est nécessaire et non seulement souhaitable pour que l'immeuble serve de façon appropriée d'habitation. Un fonds de plus d'un demi-hectare pourrait être nécessaire si la grandeur ou l'apparence de l'immeuble d'habitation, ainsi que son emplacement sur le fonds, rendaient cet excédent essentiel à l'utilisation de l'immeuble à titre résidentiel ou si l'emplacement de l'immeuble exigeait cet excédent afin de permettre au contribuable d'avoir accès aux voies de circulation publiques. Dans certains cas, d'autres facteurs peuvent être pertinents pour établir si un fonds de plus d'un demi-hectare est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'habitation à titre résidentiel : ce sont les restrictions concernant la conversion ou le nantissement du fonds, ainsi que les grandeurs minimums des lots. Cependant, il faut toujours se reporter aux faits pour déterminer quelle partie, s'il y a lieu, de l'excédent du fonds est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'immeuble à titre résidentiel. Si l'on déclare aux fins de l'impôt sur le revenu que l'immeuble d'habitation sert également de résidence principale, la partie du fonds réputée être la résidence principale aux fins de l'impôt sur le revenu sera aussi considérée en temps normal comme un immeuble d'habitation aux fins de la TPS.
Un immeuble servant à des fins résidentielles peut être visé par une loi ou un règlement municipal ou provincial qui stipule une grandeur minimum de lot pour l'érection d'une habitation. En règle générale, si la grandeur minimum d'un lot imposée par la loi pour servir à des fins résidentielles était supérieure à un demi-hectare au moment où l'immeuble a été acquis, cette grandeur est généralement réputée correspondre à la grandeur de lot minimum nécessaire à l'utilisation de l'immeuble d'habitation à titre résidentiel tout au cours de la période durant laquelle l'immeuble appartient au contribuable, après l'acquisition. Toutefois, si une partie de la grandeur minimum du lot sert à des activités commerciales plutôt qu'à des fins résidentielles, cette partie ne sera pas normalement considérée comme raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'immeuble à titre résidentiel.
Si le fonds excédentaire ne peut pas faire partie de l'immeuble d'habitation, les règles relatives à la fourniture à soi-même d'un immeuble d'habitation ne s'appliqueraient pas à cette partie du fonds, et la fraction de TPS payée sur la contrepartie de la fourniture de l'immeuble d'habitation et du fonds relativement à cet excédent ne pourrait faire l'objet du remboursement pour habitations. En outre, dans la mesure où le fonds excédentaire ne fait pas partie de l'immeuble d'habitation, le seuil auquel est réduit le remboursement de TPS pour les habitations neuves ne serait pas fondé sur le prix d'achat total ni sur la juste valeur marchande, selon le cas, de l'immeuble d'habitation et du fonds excédentaire. Le seuil aux fins du remboursement serait plutôt fondé uniquement sur le prix ou la valeur attribué à l'immeuble d'habitation comprenant seulement la partie du fonds admissible qui fait partie de l'immeuble d'habitation.
Il importe également de noter que même si le fonds excédentaire peut ne pas faire partie de l'immeuble d'habitation et, conséquemment, ne pas être exonéré en vertu des dispositions relatives à la vente d'immeubles d'habitation, la vente d'un fonds ou d'un droit dans un fonds par un particulier ou une fiducie admissible peut néanmoins être exonérée si l'article 9 de la partie I de l'annexe V s'applique.
Les répercussions, sur le plan de la TPS, relativement à la partie du fonds qui est réputée faire partie de l'immeuble d'habitation, peuvent différer par rapport à la partie qui n'en fait pas partie. Le fonds doit alors être réparti entre la portion qui fait partie de l'immeuble d'habitation et celle qui n'en fait pas partie. La répartition doit être fondée sur une méthode juste et raisonnable (par exemple, la juste valeur marchande de chaque propriété), et il faut également tenir compte des restrictions pouvant exister ainsi que des lois ou règlements touchant la conversion des fonds qui sont en vigueur à la date d'acquisition de l'une ou l'autre des parties de la propriété, y compris celle qui ne peut être reconnue comme faisant partie de l'immeuble d'habitation.
Prenons l'exemple d'une propriété de quinze hectares sur laquelle se trouve un immeuble d'habitation. La plus grande partie du terrain nu est constituée de broussailles. La loi fixe dans la région à dix hectares la grandeur minimum d'un lot pour ériger un immeuble d'habitation, et par conséquent, le fonds doit être de cette grandeur (10 hectares) pour être réputé raisonnablement nécessaire à l'utilisation de l'immeuble comme lieu de résidence. Cependant, la partie de la valeur totale de la propriété attribuée aux cinq hectares excédentaires, aux dates d'acquisition et de vente, pourrait être relativement faible, car ce fonds excédentaire n'aurait pas de valeur intrinsèque et ne pourrait jamais être scindé afin d'être vendu séparément.
Pour ce qui est du fonds qui est réputé faire partie des parties communes d'un immeuble d'habitation en copropriété ou d'un lot de copropriété, chaque propriétaire de logement détient normalement un droit indivis en sa qualité de copropriétaire en commun des parties communes de l'immeuble d'habitation en copropriété ou du lot de copropriété avec les autres membres de la société de logements en copropriété ou les autres propriétaires du fonds aux termes du plan des lots de copropriété. Lorsque le logement en copropriété est vendu, le droit indivis du vendeur dans les parties communes est assumé par l'acquéreur. Normalement, la propriété des parties communes n'est pas divisée lors de la vente, et, par conséquent, le fonds lié aux parties communes peut faire partie du transfert de propriété du logement en copropriété, et être fourni dans les mêmes conditions, sur le plan fiscal, que le logement lui-même.
EXEMPLES DE DÉCISION
Exemple 1
Faits
Un particulier possède une propriété de cinq âcres située dans une municipalité rurale, sur laquelle a été construite une résidence personnelle. Un tiers qui exploite un chenil loue présentement deux âcres du fonds en question. La municipalité exige que la maison soit érigée sur un fonds d'au moins cinq âcres.
Décision demandée
Quelle portion du fonds peut faire partie de l'immeuble d'habitation en vertu de la Loi sur la taxe d'accise?
Décision
Pourraient faire partie de l'immeuble d'habitation les trois âcres du fonds comprenant la partie sur laquelle a été érigé l'immeuble et le fonds contigu qui ne sert pas à des activités commerciales. Le fonds excédentaire (deux âcres) loué ne pourrait pas faire partie de l'immeuble d'habitation, car il n'est pas raisonnablement nécessaire à l'utilisation de la maison à titre résidentiel (étant utilisé dans le cadre d'activités commerciales).
Exemple 2
Faits
Une personne morale vend une résidence secondaire de loisir dont l'actionnaire majoritaire se servait à des fins personnelles. Cette résidence est située sur un lot de cinq hectares. Lors de la vente, le lot en question est soumis à un règlement municipal qui a l'effet d'imposer une grandeur minimum de deux hectares aux lots.
Décision demandée
Quelle portion du fonds peut faire partie de l'immeuble d'habitation en vertu de la Loi sur la taxe d'accise?
Décision
Lors de la vente, le lot en question doit être d'au moins deux hectares. Par conséquent, deux hectares du fonds, y compris la partie sur laquelle la résidence secondaire a été érigée, ainsi que le fonds contigu, seraient réputés raisonnablement nécessaires à l'utilisation de l'immeuble à titre résidentiel. La répartition de la contrepartie payable à l'égard de l'immeuble d'habitation (incluant le fonds admissible) et à l'égard du fonds non admissible, devrait être faite de façon juste et raisonnable.
Exemple 3
Faits
M. Jean Tremblay est propriétaire d'une maison dans un projet domiciliaire luxueux. Sa maison a été érigée sur un lot d'un hectare (ce grand lot ajoute au prestige du projet domiciliaire). Il n'existe pas de règlement municipal qui impose une grandeur minimum aux lots. M. Jean Tremblay n'exerce pas d'activités commerciales sur sa propriété.
Décision demandée
Quelle portion du fonds constitue un immeuble d'habitation?
Décision
Un demi-hectare du fonds comprenant le terrain où la maison est située, ainsi que le fonds contigu, seront réputés faire partie de l'immeuble d'habitation. La portion du fonds qui excède un demi-hectare n'est pas réputée faire partie de l'immeuble d'habitation à moins que le contribuable puisse prouver que cet excédent est raisonnablement nécessaire à l'utilisation de la maison à titre résidentiel. Dans cet exemple, le fonds excédentaire n'est pas requis en application de lois ou règlements municipaux ou provinciaux : il semble seulement rehausser l'apparence du projet domiciliaire et, par conséquent, il ne fait pas partie de l'immeuble d'habitation. (Il se peut toutefois que la vente du fonds excédentaire par M. Tremblay soit exonérée en vertu de l'article 9 de la partie I de l'annexe V.)
Exemple 4
Faits
M. Jean Tremblay est propriétaire d'un immeuble d'habitation de dix étages qu'il désire vendre. Des installations récréatives et une aire de stationnement réservée aux locataires sont situés sur le fonds contigu à l'immeuble. Le fonds voisin et contigu comprend deux hectares. L'aire de stationnement est réservée uniquement aux locataires, et la location est exonérée de la TPS en vertu de l'article 8.1 de la partie I de l'annexe V. Les installations récréatives (une piscine et deux courts de tennis) sont réservées exclusivement aux locataires et beaucoup utilisées par ceux-ci, sans frais supplémentaires.
Décision demandée
Quelle portion du fonds associé à l'édifice à logements multiples est réputée faire partie de l'immeuble d'habitation?
Décision
Normalement, la partie du fonds de plus d'un demi-hectare est réputée ne pas faire partie de l'immeuble d'habitation, à moins que le contribuable puisse prouver que l'excédent est nécessaire à l'utilisation de l'immeuble à titre de résidence. Vu que le fonds contigu comprend une aire de stationnement et des installations récréatives qui sont fournies exclusivement aux locataires de l'édifice à logements multiples avec exonération de la taxe et qui sont raisonnablement nécessaires à l'utilisation de l'édifice à titre de lieu de résidence, les deux hectares de terrain seraient réputés faire partie de l'immeuble d'habitation.
Exemple 5
Faits
Le propriétaire d'un logement en copropriété dans un immeuble en copropriété de grande hauteur a mis son logement en vente. Le logement de deux chambres à coucher est aménagé dans un immeuble qui est doté d'une piscine, de courts de tennis et d'installations de boulingrin.
Décision demandée
Quelle portion du fonds et des parties communes liés à l'immeuble d'habitation possédé en copropriété avec les autres propriétaires de logements dans l'immeuble en copropriété constitue un immeuble d'habitation?
Décision
Lors de la vente du logement en copropriété, le droit indivis du vendeur à l'égard du fonds et des parties communes qui sont détenus en copropriété avec les autres propriétaires de logements dans l'immeuble d'habitation en copropriété est assumé par l'acquéreur. Par conséquent, le fonds et les parties communes sont fournis avec la propriété du logement en copropriété et ils font partie de l'immeuble d'habitation.
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