Taxe de vente harmonisée - Remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario
Info TPS/TVH GI-093
Juillet 2010
Le gouvernement de l'Ontario a mis en place une taxe de vente harmonisée (TVH) qui est entrée en vigueur le 1er juillet 2010.
La TVH de 13 % consiste en une composante fédérale de 5 % et une composante provinciale de 8 %.
Le présent document d'information tient compte de certaines mesures fiscales comprises dans le Règlement no 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée.
Le présent document d'information explique le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario qui pourrait être accordé aux propriétaires d'immeubles d'habitation locatifs admissibles en Ontario pour la composante provinciale de la TVH qu'ils ont payée sur ces immeubles.
Pour obtenir des renseignements sur le moment où un propriétaire doit payer la TVH sur l'achat d'une habitation neuve, consultez l'info TPS/TVH GI-077, Taxe de vente harmonisée - Acheteurs d'habitations neuves en Ontario.
Pour des renseignements sur le moment où un propriétaire doit payer la TVH sur la fourniture à soi-même d'une habitation neuve ou d'un terrain loué à des fins résidentielles, consultez l'info TPS/TVH GI-091, Taxe de vente harmonisée - Renseignements à l'intention des propriétaires d'habitations locatives neuves.
Les définitions de certains termes et expressions aux fins de la TPS (p. ex. constructeur, immeuble d'habitation, habitation, logement en copropriété et rénovations majeures) s'appliquent en général en vertu du régime de la TVH, de même que les politiques actuelles de l'ARC sur l'application de la TPS à l'égard des habitations.Bon nombre de ces termes et concepts importants sont traités dans le guide RC4052, Renseignements sur la TPS/TVH pour l'industrie de la construction résidentielle, et le mémorandum 19.2 sur la TPS/TVH, Immeubles résidentiels.
Habitations neuves
L'expression « habitations neuves » qui est utilisée dans le présent document d'information désigne les habitations nouvellement construites ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Le traitement aux fins de la TPS/TVH des habitations ayant fait l'objet de rénovations majeures est habituellement le même que celui accordé aux habitations neuves. D'importantes modifications doivent être apportées à l'habitation afin que la définition de « rénovation majeure » puisse s'appliquer aux fins de la TPS/TVH. Pour obtenir des explications plus détaillées des facteurs dont il faut tenir compte afin de déterminer si une rénovation majeure a été faite, consultez le bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092, Rénovations majeures et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
Conditions d'admissibilité au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario
Les propriétaires qui achètent des habitations neuves en Ontario à des fins locatives et qui paient la TVH sur l'achat de l'habitation pourraient avoir droit au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario. Ils pourraient également avoir droit à ce remboursement s'ils construisent leur propre habitation à des fins locatives, ou s'ils effectuent la première fourniture exonérée par bail d'un terrain pour usage résidentiel, et qu'ils sont tenus de déclarer la TVH de 13 % en application des règles sur la fourniture à soi-même ou sur le changement d'utilisation.
Le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario s'applique aux mêmes types d'immeubles d'habitation locatifs neufs qui donnent actuellement droit au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour la TPS, ou la composante fédérale de la TVH, qu'un propriétaire a payée sur l'achat ou la fourniture à soi-même d'une habitation locative admissible.
Les immeubles d'habitation locatifs admissibles comprennent les immeubles d'habitation locatifs neufs, les nouvelles adjonctions aux immeubles d'appartements, les logements loués faisant partie d'une coopérative d'habitation neuve ou les établissements neufs de soins prolongés pour bénéficiaires internes. Les terrains donnant droit au remboursement comprennent les lots résidentiels, les emplacements dans un parc à roulottes résidentiel ou les emplacements dans une adjonction à un parc à roulottes résidentiel.
De façon générale, les règles et conditions d'admissibilité au remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario correspondent à celles du remboursement de la TPS/TVH pour immeubles locatifs neufs, lesquelles sont traitées dans le guide RC4231, Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Toutefois, le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario s'applique aux immeubles d'habitation locatifs admissibles dans toutes les fourchettes de prix et on utilise donc différents taux pour le calculer. Ainsi, une personne pourrait avoir le droit de demander un remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario à l'égard d'un immeuble d'habitation admissible même si elle n'a pas droit au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs (pour la composante fédérale de la TVH payée sur cet immeuble) étant donné que le montant maximal établi pour cet immeuble est dépassé; dans le cas par exemple d'une habitation louée admissible dans un immeuble d'appartements dont la juste valeur marchande dépasse 450 000 $.
Lorsqu'un organisme de services publics est propriétaire d'un immeuble d'habitation locatif et qu'il a droit au remboursement aux organismes de services publics de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH payée ou à payer sur l'achat ou la fourniture à soi-même de cet immeuble, il demanderait généralement ce remboursement plutôt que le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario puisqu'il offre le taux de remboursement le plus élevé et qu'il n'est pas assujetti à un montant de remboursement maximal.
Calcul du remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs admissibles
Le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario correspond à 75 % de la composante provinciale de la TVH payée sur l'achat ou la fourniture à soi-même de l'immeuble neuf, jusqu'au montant de remboursement maximal de 24 000 $ par logement loué admissible.
Calcul du remboursement pour terrains loués
Dans le cas d'un terrain loué à des fins résidentielles, le remboursement correspond à 75 % de la composante provinciale de la TVH payée sur la juste valeur marchande du terrain conformément aux règles sur la fourniture à soi-même ou à 75 % de la composante provinciale de la teneur en taxe en vertu des règles sur le changement d'utilisation, jusqu'au montant de remboursement maximal de 7 920 $.
Lorsqu'il y a plusieurs lots résidentiels ou plusieurs emplacements dans des parcs à roulottes résidentiels ou dans des adjonctions à un parc à roulottes résidentiel, le montant de remboursement maximal de 7 920 $ s'applique à chaque lot ou emplacement.
Exemple 1
Après juin 2010, un propriétaire achète un triplex neuf pour la somme de 975 000 $, excluant la TVH. Il loue les trois logements à des particuliers qui les utilisent comme lieu de résidence. La surface, la conception et la juste valeur marchande (325 000 $) sont identiques pour les trois logements. Chaque logement est loué pour une période d'un an. Étant donné que le propriétaire remplit toutes les conditions pour demander le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario, le montant du remboursement pour chaque logement loué est calculé de la façon suivante :
- la TVH payée sur l'achat du triplex s'élève à 126 750 $, ce qui inclut la composante fédérale de 5 % (48 750 $) et la composante provinciale de 8 % (78 000 $);
- le montant de remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH payée sur l'achat s'élève à 19 500 $ par logement loué [(78 000 $ ÷ 3 logements) × 75 %], jusqu'au montant de remboursement maximal de 24 000 $.
De plus, le propriétaire peut demander un remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour la composante fédérale de la TVH qu'il a payée sur l'achat du triplex.
Exemple 2
L'entreprise Dubeau et Fils construit un établissement de soins pour bénéficiaires internes qu'elle exploite comme une maison de soins infirmiers. L'établissement, considéré comme un immeuble d'habitation, compte 100 logements, tous identiques, et qui ne sont pas des logements en copropriété. Le 15 août 2010, les travaux de construction sont achevés en grande partie. L'entreprise fournit une habitation individuelle à un résident pour la première fois le 1er septembre 2010, alors que la juste valeur marchande de l'établissement s'élève à 20 millions de dollars. En vertu des règles sur la fourniture à soi-même, l'entreprise Dubeau et Fils déclare un montant de TVH de 2 600 000 $, calculé sur la juste valeur marchande de l'ensemble de l'établissement (20 000 000 $ × 13 %), dans sa déclaration de TPS/TVH pour la période de déclaration qui comprend le 1er septembre 2010. Étant donné que l'entreprise Dubeau et Fils remplit toutes les conditions pour demander le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario, le montant de remboursement pour chaque habitation individuelle est calculé de la façon suivante :
- la TVH payée sur la fourniture à soi-même de l'établissement s'élève à 2 600 000 $, ce qui inclut la composante fédérale de 5 % (1 000 000 $) et la composante provinciale de 8 % (1 600 000 $);
- le montant de remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH payée sur la fourniture à soi-même s'élève à 12 000 $ par logement loué [(1 600 000 $ ÷ 100 logements) × 75 %].
De plus, le propriétaire peut demander un remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour la composante fédérale de la TVH payée sur la fourniture à soi-même de l'établissement.
Exemple 3
M. Leblanc n'est pas un constructeur et n'est pas un inscrit aux fins de la TPS/TVH. Il achète un lot vacant sur les rives d'un lac et en septembre 2010, il le loue à M. Mercier pour une période de 15 ans. M. Mercier y installera une maison mobile qu'il occupera comme lieu de résidence. La location du lot est une fourniture exonérée aux fins de la TPS/TVH. M. Leblanc est considéré avoir effectué une fourniture à soi-même (vente et rachat) du lot au moment où il en transfère la possession à M. Mercier. La juste valeur marchande du lot à ce moment-là s'élève à 150 000 $. Étant donné que la fourniture à soi-même est effectuée le 1er juillet 2010 ou après, M. Leblanc est considéré avoir payé et perçu la TVH de 13 % sur la juste valeur marchande du lot. Il est donc tenu de déclarer la TVH perçue et de verser le solde dû en utilisant le formulaire GST62, Déclaration de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) (non personnalisée). Sa période de déclaration est le mois de septembre, puisqu'il s'agit du mois au cours duquel il a effectué la fourniture à soi--même.
Étant donné que M. Leblanc remplit toutes les conditions pour demander le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario, le montant de remboursement pour le lot est calculé de la façon suivante :
- la TVH payée sur la fourniture à soi-même du lot s'élève à 19 500 $, ce qui comprend la composante fédérale de 5 % (7 500 $) et la composante provinciale de 8 % (12 000 $);
- le montant de remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH payée sur la fourniture à soi-même correspond à 7 920 $ (12 000 $ × 75 % = 9 000 $, mais le montant maximal est de 7 920 $).
Demande de remboursement
Tout comme pour le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs (pour la TPS ou la composante fédérale de la TVH payée sur l'achat d'un immeuble d'habitation admissible), un constructeur qui vend un immeuble d'habitation locatif admissible ne peut pas verser ou créditer le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario à l'acheteur. Ce dernier doit présenter une demande de remboursement auprès de l'ARC.
Un seul formulaire sert à demander à la fois le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario pour la composante provinciale de la TVH et le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour la composante fédérale de la TVH. Ce formulaire est disponible sur le site Web de l'ARC. Une personne qui peut demander le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs de l'Ontario utilisera le formulaire RC7524 ON, Annexe pour le remboursement de l'Ontario, pour calculer le montant de remboursement et le joindra au formulaire GST524, Demande de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs. La personne doit remplir le formulaire GST524 même si elle n'a pas droit au remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs pour la composante fédérale de la TVH, étant donné que le montant maximal établi pour cet immeuble est dépassé.
Si plusieurs personnes sont propriétaires de l'immeuble locatif, le remboursement sera payé à tous les propriétaires de l'immeuble. L'ARC émettra un seul chèque au nom de tous les propriétaires pour le montant total du remboursement des composantes fédérale et provinciale de la TVH.
Les renseignements dans cette publication ne remplacent pas les dispositions de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) et des règlements connexes. Ils vous sont fournis à titre de référence. Comme ils ne traitent peut-être pas des aspects de vos activités particulières, vous pouvez consulter la Loi ou le règlement pertinent ou communiquer avec n'importe quel bureau des décisions en matière de TPS/TVH de l'ARC pour obtenir plus de renseignements. En cas d'incertitude sur une question donnée relative à la TPS/TVH, vous devriez demander une décision auprès de l'ARC. Le dépliant Bureaux des décisions en matière de TPS/TVH - Les experts des dispositions législatives sur la TPS/TVH (RC4405) renferme une explication de la façon d'obtenir une décision, ainsi qu'une liste des bureaux des décisions en matière de TPS/TVH. Si vous désirez obtenir un renseignement technique sur la TPS/TVH par téléphone, composez le 1-800-959-8296.
Si vous êtes situé au Québec et que vous désirez obtenir un renseignement technique ou une décision en matière de TPS/TVH, contactez Revenu Québec en composant le 1-800-567-4692, ou visitez son site Web à www.revenu.gouv.qc.ca pour obtenir des renseignements généraux.
Toutes les publications techniques sur la TPS/TVH se trouvent dans le site Web de l'ARC à www.arc.gc.ca/tpstvhtech.
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